Почему А22 никто не покупает — разбор провального ЖК

Друзья, всем привет. Вечерний OPENCITY как всегда с вами для того, чтобы вы знали больше остальных. Вам понравился выпуск, который мы сняли про жилой комплекс Ice Tower, жилой комплекс Феномен. И мы продолжаем разбирать проекты в Москве, большие массовые проекты, которые не продаются. И сегодня хотим с вами поговорить про А22 Консоль. Почему проект он не продаётся? Нам хочется про это понять и разобраться, что же такого произошло, почему так, почему А22 не продаётся, несмотря на свою действительно потрясающую архитектуру.

[музыка]

А22 Консоль. Кость, поехали. Давай, наверное, предлагаю начать, может быть, с первого отзыва. А ты знаешь как? Давай по-другому начнём. Чтобы мы э-э по было у нас подтверждением слов, почему мы говорим про распроданность. Друзья, официальная информация, распроданность жилого комплекса составляет 1%. 1%. Это вообще

Я думаю, что можно можно сделать отдельную рубрику для нашего Ютуба, это первый мистический по новостройкам.

[смех]

Потому что у нас уже первая есть, Ice Tower, и А22, я думаю, рискует войти туда же. Во-первых, 2,7 рейтинг. Такого низкого рейтинга даже

А 2,7 на рейтинг?

Да, я даже не видел у Ice Tower.

Во-вторых, э-э продажи 1% э-э и мне опять обидно, знаешь, я вот всегда смотрю, мне очень обидно, потому что изначально я помню, когда этот проект появился, когда был старт продаж, я посмотрел э-э на рендер, и мне так понравилось. Ну, красиво.

Не, он очень красивый.

Очень красивый.

красивый. Я даже больше тебе скажу, нормальная цена, Кость, 570 за квадратный метр. Для Тульской, ну, нормально же?

Ну, давай, смотри, э-э

Это не Тульская, это мне кажется.

Смотри, с ну, во-первых, Тульская такая сомнительная Тульская. А давай э-э подумаем про локацию.

Давай. Давай думать про локацию. О'кей.

Во-первых, бы я сразу отметил, что мне кажется, неудачно выбрано расположение, потому что во-первых, рядом большой и мощный конкурент.

Это кто?

ЗИЛАРТ.

А-а, ты его ты его тогда отнёс к конкуренции?

Ну, 100%. Потом, ну, ну, смотри, вот, допустим, я клиент, да? Я хочу жить вот где-то в районе ЗИЛа, да? Я прихожу такой и смотрю, у меня есть огромный ЗилАРТ, где есть всё и даже музей, э, гастрофуд и всё вот это прочее, прочее, либо есть, э, небольшой А22, который стоит, э, прямо на ТТК.

по цене, условно говоря, такой же, да?

И по цене он такой же. Вот, что бы выбрал? Честно, я бы даже в 99% случаев я выбрал бы ЗилАРТ. Вот, на мой взгляд.

Что типа у тебя не было бы оснований, да, выбирать вообще, э, ЖК А22, когда, в общем-то, в проекте

Почему, да, почему я его должен выбрать? Вот, мне нужен хотя бы один довод, почему бы я его выбрал.

Кость, ну, давай так с тобой, давай так. У тебя рядом, у тебя рядом стоит Форст.

Да.

Распроданный там, а, по-моему, он он сдан уже, его можно посмотреть. Он распродан, ну, там осталось типа 10 квартир. Ну, то есть, это, блин, классная история.

Почему А22 не продаётся?

И стоит за спиной у тебя Инсайдер. Кстати, по Инсайдеру тоже неплохая, Кость, распроданность, она, конечно, не

не, она не, она неплохая.

не маленькая, там около половины, э, даже больше, по-моему, это для, э, апартов это важно. Вот, А22.

Ну, то есть, ты говоришь, что моя логика о том, что ЗилАРТ, э, перебирает на себя все продажи, она неверна?

Неверна, хорошо, давай тогда разбираться дальше.

Нет, я на самом деле, когда ты мне это сказал, я с тобой согласился, а потом открыл карту и совсем вспомнил и забыл, что у нас там есть Форст, про который мы просто забыли.

Согласен, что Форст, там осталось всего ничего и люди его купили.

Купили, живут и нормально, и там, э, я там был внутри, очень кл- классные лобби, классный двор, классные террасы, кстати, вот здесь вот прямо с видом на набережную, можно там постоять, э, в тёплую погоду там действительно очень здорово.

То есть, записываем, что людей ТТК в целом не смутило при покупке.

Ну, Форст-то нет, не смутило.

Вообще не смутило, Кость, получается.

Ну, наверное, знаешь, всё-таки здесь, во-первых, у тебя нет видовых квартир.

Угу.

С Форст, наверное, некорректно сравнивать, у тебя Форс первая линия.

Всё к всё-таки на набережной.

Всё-таки на набережной. Инсайдер у тебя там много много апартов на набережную.

Ну.

Здесь он у тебя зажат.

Инсайдер в целом на на Москве-реке стоит, это красиво смотрится.

Ну, смотри, кстати, он красивый прямо, Инсайдер.

А-а, Кость, смотри.

Мне эта арка очень нравится.

У тебя, э-э, здесь Инсайдер, здесь Форс,

Угу.

здесь это ТЦшка,

Угу.

Ривьера там, да?

Ривьера, Ривьера, да.

Угу.

Ну, любая ТЦшка, она страшная, по-моему, только кроме тех, которые провели

реконструкцию.

Блин, ну, я лично там ножками гулял, я, честно, не взял бы в этой точке. Я бы вот 100% взял бы Арту ходил бы. А что смущает? Ну, там так не очень мне по понравилось.

Ну, Инсайдер же люди берут.

Берут, берут.

Ты же сам брал интервью у застройщика, у нас, друзья, на канале есть интервью за У нас на канале вообще есть всё. Поэтому, если вы ещё на нас не подписаны, обязательно, друзья, подпишитесь, обязательно подпишитесь. И вы будете знать о недвижимости Москвы всё, конечно же, из первых уст. Да, Кость?

Ну, хорошо, допустим, э-э, локация кто-то взял бы.

Да.

Кто-то взял бы.

О'кей, давай по ну, посмотрим по проекту.

Следствие вели Колобки.

Да, ну, нет, он красивый, ну, конечно, вот это показано А, ну, кстати, это вот с этой стороны, там правда зелёная зона, есть, то есть, он такой больше, огромный просто. Может быть, нужно чуть подождать, чтобы он возвысился, тогда будет понятно, да, как он выглядит.

Как будто нету чего-то, вот у каждого проекта есть что-то, ради чего ты его берёшь. Громкое имя застройщика, будь то Стоун, MR Group, Форма уже, да, которые ты понимаешь, что ты берёшь одного застройщика, ну, у застройщика ты ему веришь. Здесь у нас застройщик, Кость, Консоль. И это тоже очень важно. Вот, э-э, ты что-то знаешь об этом застройщике, Консоль?

Честно говоря, ничерта.

А я тебе больше того скажу, я тоже.

Консоль. [смех]

Вот, я тоже ничего не знаю, но это застройщик, который, э-э, э-э, очень успешно работает, э-э, в в других регионах, в других регионах. Я сейчас тебе скажу, э-э, кто это конкретно, да? Кость, вот, а, застройщик Консоль, а, он основные проекты свои реализует, а, в Туле, в Туле.

Есть несколько проектов, а, смотри. Но они все прям комфорт-комфортные. Смоленская область тоже есть, да? Тверская область, Нижний Новгород. Ну это как все застройщики м, сегмента, ну, говоря на современном языке, стандарт. То есть стандартного жилья.

Блин, а чё я подумал, это получается, есть много примеров региональных застройщиков, которые залетают в Москву и делают это крайне удачно. Даже Брусника, та же, мне кажется, База, у них всё по всё по лучше.

вот тут ты вообще не прав ни разу.

Я просто хочу поругаться, что ты понял, да?

Давай, давай, давай, давай, давай.

У тебя Брусника

Угу.

в Тюмени, ну, и там в Екате, а, где ещё в Перми, по-моему, да, Брусника есть?

Да.

По-моему, если не ошибаюсь. Они строят лучше, чем половина московских застройщиков. У них проекты там это лучшее, что есть в городе. То есть это Брусника не какой-то там шараш-монтаж.

Угу.

Это застройщик, который херачит ради людей, ради того, чтобы что-то сделать такое, чтобы им было хорошо.

И у тебя история как бы про то, что у них там проекты, которые, кстати, про бестселлер, Кость, то же самое, База, застройщик.

Да, да, да.

Они в Екате, у нас тоже, друзья, на канале есть интервью с

Я помню, ты рассказывал, что у них потрясающая управляющая компания.

Кость, их первый бизнес у Базы это была управляющая компания. И они настолько круто управляли, что к ним приходили другие дома и просили, пожалуйста, а, возьмите нас. И они поняли, если мы такие красавчики, так круто управляем, а давай мы построим дом. То есть у них вообще история такая интересная, что они, и они теперь управляют только своими домами. У них невероятное управление, лучшее, которое может быть, то есть потрясающий сервис. И они этим гордятся. Это тоже те компании, которые делают для людей. Здесь, вот мы сейчас говорим с тобой про Консоль, да? Опять же, я, ну, ничего против не имею. Ну вот, если мы с тобой посмотрим на, вот, допустим, а, Загорье, вот этот ЖК, который у нас есть, да, например.

Ну, я сейчас точку, наверное, я не специалист по э-э Смоленску, да? Но

Евгений не за подпись, специалист по Смоленску.

Да, Кость, ну, можно же было сделать красивый дом?

Можно.

А они строят в 2026 году дома, как будто мы мы сейчас, не знаю, в восьмидесятых годах живём.

Ну, слушай, для регионов это в целом характерно, вот

Извини меня, в смысле характерно? В моём Как мы будем улучшать, Кость?

Смотри, в моём родном городе э-э есть только два э-э района, где хорошо сделали. Всё остальное прямо уродливое. Это 2026 год.

Кость, ну, блин, надо как-то меняться, надо как-то улучшаться. И это могут делать девелоперы, которые меняют город.

Слушай, а с другой стороны, да, а чё ему улучшаться, если и так схавают, так возьмут?

Ну, блин, есть же какая-то миссия, есть что-то больше, чем то, что ты сейчас построишь вот это, понимаешь?

Они просто, допустим, себя хорошо в Туле чувствуют и э-э и строят и строят, там берут и берут. Возможно.

это чувствуют, понимаешь? Люди заходят, страна, люди говорят, страна, блин, взяла Republic купила, страна строит Aurus, да?

Да, да, да.

Страна, страна. Ты посмотри на проекты страны, которые они делают. Это же охренительные проекты, понимаешь? Обалденные

Что они Aurus построят, надо посмотреть, но так да, в целом да.

Я нет, я говорю, они же тоже из Тюмени, тоже там в других городах они что, у них классные проекты у страны.

Угу.

И у тебя люди такие, я куплю себе консоль. Я вот сейчас вот мы сейчас с тобой, друзья, мы прямо сейчас

вместе с вами разбираем, и мы не знали правильного ответа, почему не покупают А22 жилой комплекс, вместе с вами разбираем.

Смотри, условно

Я нахожу ответ.

Смотри, условно в моём родном городе строят э-э там, допустим, два-три застройщика. Они уже настолько варятся в своём соку, что им не важно сделать хорошо. Если условно туда бы залетела бы Брусника и предложила бы даже как сделать как первый квартал, естественно, она им там всё бы разрушила просто, потому что все бы брали бы у Брусники, а не у допустим, у того же ну, ПИКа, допустим. ПИК-то как строил уродливые здания в моём родном городе.

Ну, ПИК везде строил уродливые, поэтому

здесь, да.

Поэтому здесь хочется, знаешь, сказать, наверное, и когда, ну, вот я сейчас такой понимаю, что я

Угу.

покупаю себе А22 за 600 тысяч за квадратный метр, ну, там, условно, средний, я хочу купить. Я захожу на сайт застройщика и смотрю на вот это и скажу я не буду это покупать.

Ну, то есть, пра- правильно ли я тебя понимаю, то, что ты заходишь на сайт застройщика, во-первых, первый минус, который мы сразу выцепили, это

Я знаешь, что сейчас

Нет.

Я, давайте приведу пример.

Да.

У тебя сын.

Да.

Да? 6 лет.

Да.

Напомним всем, 6 лет Косте сын, зовут Лев, красивое имя, занимается борьбой.

Дзюдо.

Дзюдо, да. Ты ищешь няню.

Угу.

Ты ищешь няню. Вот у тебя там есть там три няни, там, условно, анкеты их там, резюме.

Угу.

И ты такой смотришь, там одна одна няня нормальная, цены, Кость, одинаковые,

Угу.

цены одинаковые. Вторая там такая и вот, допустим, у тебя одна няня есть, а до этого пила, курила, образования нету, а и дети у неё все, кому она воспитывала, они как бы раз- раздолбаи.

Угу.

Ну, ты к ней отдашь?

Нет.

Ну, так а здесь-то то же самое. Ты смотришь этот ЖК застройщика и думаешь друзья мои, а вот

Ну, смотри, давай я просуммирую. Получается, первая история, то, что по сравнению с конкурентами по району, у ЖК слабая локация. Объясню почему, потому что тот же Инсайдер, тот же Артформа проект, Форс, да,

Угу.

вот, он стоит на набережной. Здесь

набережной никакой нету, здесь ты просто стоишь на этот на ТТК и стоишь на нём.

Да, да, вот здесь.

Вот, через дорогу ЗИЛ, тоже, ЗИЛАРТ, тоже крупный игрок. Второй момент, что застройщик по факту ноунейм. Ну, то есть, если ты бы покупал бы, то, ну, как бы это нормально, что я бы выбрал бы, допустим, у Формы ЖК либо выбрал у ЛСР, а либо вот тот же Инсайдер взял бы, потому что они довольно-таки известные тоже ребята. Вот, это тоже против них играет. О'кей, хорошо, давай дальше. Цены.

А-а, цены, Кость, цена плюс-минус, цены-то, господи.

есть, она адекватна?

Ну, давай посмотрим цены, ну, судя по последней распроданности, я вижу, что цена адекватная. Вот давай мы возьмём по нашей традиции двушку, а-а, возьмём её там примерно 50 там а-а метров. Друзья, напоминаю, что мы в каждом выпуске мы сравниваем квартиры-двушки примерно 60 м для того, чтобы у вас было общее понимание по всем проектам. А я, кстати, хочу вам напомнить, что если вы прямо сейчас находитесь в поиске своей идеальной квартиры и думаете, какой же проект выбрать, вот этот, тот или вот другой, или пятый, или десятый, пожалуйста, звоните, вот номер телефона, напишите нам в мессенджере, с удовольствием покажем, расскажем всё лучшее, что есть сейчас. Гарантируем, что, конечно же, у нас всегда будут лучшие цены для вас, лучшие условия, выработанные на всех проектах, поэтому звоните, пишите, с удовольствием подскажем и поможем а-а выбрать лучшее решение. Кость, ну, вот смотри, двушка 60 м стоит 43 млн.

43 млн.

Это сколько у нас квадратный метр получается?

Давай посчитаем с тобой. Давай посчитаем, а-а, двушка, значит, 43 млн. 43 млн 596 тыс. руб. А-а, 60 квадратных метров.

Ну, это даже хорошая цена, если

723 тыс.

А 720 а если 500 скажем?

Не, это была средняя распроданность.

Всё, всё, всё, всё, всё, хорошо.

сейчас а-а у нас цена 723 тыс.

Ну, так ещё и цены, Кость, не это перебор.

Да тут даже, ты знаешь, даже и нечего обсуждать дальше.

И что будет делать? Вот как происходит обычно вот э-э

Что делать дальше?

Да, мы же понимаем, что этот ЖК не продастся.

Не продастся.

Вообще ни в каком случае.

То есть, он не продастся, вариант?

Если только они цены в два раза не скинут, тогда, возможно, какие-то

варианты будут.

Вариант что он построится до высокой стадии, после того как он построится до высокой стадии, застройщик начнёт сливать там по условно по ценам 500 за квадратный метр, уже с ключами. То есть, возможно, они сейчас строят, там же, Кость, проектное финансирование, то есть, застройщику уже сейчас а-а невыгодно, да, он а-а получается, будет строить, строить, строить. Он обязан достроить, Кость, он обязан достроить этот проект, потому что у него требования, да, там от банков и так далее. Он обязан его будет достроить. То есть, он его достроит и дальше как-то банк, не знаю, будет его реализовывать.

Непонятно кое-что здесь делать, какие здесь есть действительно, что дальше будет.

Способы решения.

Ну, Кость, ну, ты слушай, ну ну, посмотри, ну, в в сентябре двадцать пятого года

Угу.

была продана одна квартира, ой, три квартиры. Потом ноль, потом одна, потом одна. В декабре.

Ну, наверное, здесь стоит сказать, что, во-первых, это грустно, я не люблю такие грустные истории. Во-вторых, э-э меня, конечно, напрягает, не напрягает, а наверное, даже удивляет то, что ну, застройщики, как будто бы у них должна быть хорошая команда, они должны всё это просчитывать, а здесь э-э выяснялось, что, мне кажется, на моменте запуска проекта можно было предположить, что ну, есть провал. Ну, ну, ну, то есть э-э локация, во-первых, выбрана неудачно. Во-вторых, э-э если у вас остальные такие проекты были, может быть, стоило начать э-э не с такой близости к центру.

Что попроще.

Не с такой стороны.

Либо наоборот, Кость, либо здесь построить, например, попробовать сделать какую-то классную нарезку небольших квартир и сделать это дёшево. Да, вот, например, продать это.

Ну, как движение Говорова, как Говорова, который не продавался, не продавался, ФСК

Да, да.

Ну, условно говоря,

Да, ну, ну, сделать что-то, я не знаю, просто попробовать а-а сделать другую нарезку, другую м-м наполнение, и тогда было бы. Ну, то есть это очередной, Кость, э-э ЖК Призрак у нас на карте появляется.

Блин, мне так обидно за людей, которые там взяли. Э-э прикинь, э-э три человека ту- тусить в огромном ЖК.

Кость, ну, это страшно. То есть ты как бы покупаешь, и ты понимаешь, что

Хотя симпатичный.

Не, он симпатичный 100 процентов. Но видишь, э-э не зашёл. Есть объективные причины для этого.

Мне нечего добавить. Друзья, мы закончили. А22 Консоль сегодня. ЖК Призрак э-э на канале. Всем пока, до новых встреч.

[музыка]