Старты продаж новостроек — это разводка. Доказываю цифрами

Всем привет, с вами Дружинин, сегодня говорим о недвижимости, как всегда и только в этой рубрике я говорю всё, что думаю, всё, что знаю на самом деле, всё, что происходит на рынке, чтобы у вас, как всегда, был правильный выбор. Все наши другие рубрики, это обзоры ЖК, районов и застройщиков, ограничивают меня темой разговора. Здесь

[музыка]

будем говорить обо всём, что волнует каждого из вас, будь вы профессионалом рынка или же вы просто [музыка] покупаете. Сегодня говорим про старты продаж и хочу вам сказать одно, стартов продаж в старой логике их больше не существует. И я до сих пор наблюдаю за людьми, которые приходят, в том числе к нам и говорят: "Ребят, дайте мне что-то на старте выгодно". И я говорю: "Слушайте, ну не я говорю, мы говорим, наши ребята, менеджеры, а наша платформа, мы говорим: "Слушай, ну старты это уже не равно выгодно". Я

сейчас буду объяснять, почему так. Я разобрался в этом вопросе, я всегда это знал, но я специально для нашего разговора прямо разобрался и изучил это всё. Почему старты это уже не вау, мы сегодня поговорим про 10 последних стартов и поговорим, ну на самом деле, насколько они интересны и стоит ли их рассматривать, чтобы у вас всегда было чёткое, правильное мнение, которое здесь есть. Поехали, друзья. В чём главное отличие, друзья? Раньше покупать, вот смотрите, вот это очень важно, да? Раньше покупатель на котловане финансировал стройку. То есть ты, как дольщик, сейчас кстати слово дольщик, оно тупое, оно не имеет никакого значения, дольщик, договор долевого участия. Покупатель, смотрите, раньше на котловане финансировал стройку, он вкладывал её и, конечно, застройщикам было на старте выгодно привлекать, это были бесплатные, бесплатные привлечённые деньги, вы можете себе представить,

бесплатные привлечённые деньги. А сегодня он не финансирует стройку, поэтому он не инвестор больше. И по вот это вот эта история фейковая, что я там сейчас инвестор, хочу проинвестировать на котловане, ты не инвестор, ты больше не инвестируешь. Да, ты участвуешь в финмодели застройщика, ты участвуешь в его графиках и в тех моделях, которые нарисуют перед банком, но это больше не инвестиция, друзья, в том понимании. Что такое инвестор? Ещё раз, вот давайте вот прямо с вами вот обсудим. Часто звонят к нам люди и говорят "Я хочу проинвестировать куда-то".

Проинвестировать, что такое вообще проинвестировать? Проинвестировать - это значит дать деньги на развитие чего-то, это что-то растёт и ты на этом зарабатываешь. Так вот, в классическом понимании инвестиций в котловане больше нету. Почему раньше это было дёшево? Я понимаю, что я сейчас говорю, может быть, тупо про раньше, я вот я не люблю так говорить, ну просто это важно сейчас, да? Просто люди-то приходят со старым взглядом, видением, поэтому мы сейчас говорим. Был была плата за риск. Я всегда говорил и продолжаю говорить, что вот этот эскроу-счета введённые - это худшее, что было придумано в этом мире, худшее просто. И все вот эти обманутые дольщики, которые к сожалению, это очень грустно, но обманутые дольщики - это был нормальный рыночный механизм. Сейчас нету обманутых дольщиков, но цены взлетели в три раза. Ну это насколько нормально? Это же это просто адекват- неадекватно. Мы сейчас с вами посмотрим. Слушайте, это больная просто история, сейчас это просто больной

рынок. Мы вчера анализировали ЖК, короче, у нас сейчас, знаете, есть ЖК Мод, да, MR Group. Рядом с ним, вот там большая грядка, так даже не грядка даже, большая пустынная зона, там сейчас будет стартовать Страна Рижская. Страна Рижская совместно с Новой Эрой, Новая Эра - это вот Код Сокольники, которые строят вдоль железных дорог.

[фыркает]

Страна Рижская премиум. Что я что я предполагаю? Если это премиум, то цена там будет на старте, наверное, ну 500 вряд ли будет, она будет там 700, а Мод стоит сейчас с ключами, с предчистовой отделкой 500 там 40 тысяч рублей за квадратный метр. А у нас будет старт по 700. Это же больная история. Почему так происходит? А происходит из-за того, что невозможно купить, потому что ты как покупаешь, а ставка там по ипотеке 14, ну сколько-то там 18, там 16, а застройщик даёт рассрочку бесплатную и получается, что ты покупаешь там до тридцатого года и

квартиру дороже. Ну, в общем, это это больная история, это абсурд, поэтому здесь я очень хочу, чтобы вы прям поняли, как всё устроено. Я хочу прям поделиться, поговорить с вами, хочу, чтобы вы со мной поговорили в комментариях и поделились своим мнением, но главное, чтобы действительно мы здесь все вместе друг с другом поддерживали друг друга и показывали, как оно есть, для того, чтобы каждый делал свой правильный выбор. Кстати, мой телега, мой телега, мой Telegram, подпишитесь обязательно. Там чаще говорю и говорю то, что вижу, то, что думаю, для многих будет очень полезно. А, ну и продолжая тему, сегодня у нас стройку кто финансирует? Банк финансирует сегодня у нас стройку, а деньги покупателей лежат мёртвым грузом на эскроу. Да? Ну, как мёртвым грузом? Для застройщика мёртвым грузом, для для покупателя мёртвым грузом, а банк с ними работает. Посмотрите на просто сумасшедшие банковские прибыли, они растут. Поэтому закон эскроу счетов

был выгоден только банкам. Безусловно, люди получили защиту, но могли люди покупать и на котловане, надо было запретить просто людям покупать на котловане. Только тем, кто подписывал бы соглашение, я понимаю, что это риск, понимаю, что я могу всё потерять, и тогда у нас остались бы надёжные застройщики крупного формата, типа MR Group, LSR, Эталон, которые бы можно было бы им доверять, а ко всем малышам можно было вкладывать только понимая, что риск, ты можешь потерять всё. Вот и всё. Вот и всё, как могло быть, но банки получают сумасшедшие прибыли и сейчас вы больше не инвесторы. Ну, и у застройщиков больше нет экономического смысла, друзья, делать дешёвый старт.

Да, вы скажете, ну, там же есть, если эскроу счета пополняются, то банк даёт проектное финансирование дешевле. Безусловно, да, но весь график продаж и все суммы и цены продаж банк застройщик согласовывает с банками. Поэтому действительно бытует мнение и отчасти ведь оно верное, что застройщики стали подрядчиками банков. Только те, кто умудряется делать другие какие-то схемы финансирования, как например, Стоун, да, все свои коммерческие объекты строят на деньги дольщиков, не на деньги дольщиков, на деньги покупателей, работают только с юрлицами, позволяет строить на деньги покупателей. Вот там реальная инвестиция. То есть Стоун, яркий пример инвестиции, молодцы, как они эту модель сделали реально здорово.

Давай 10 последних стартов. Я взял проект Москвы без Новой Москвы, Новая Москва там вообще страх, один только я вам там расскажу. В смысле страх? Я про цену. Поехали, друзья. Стоун Блик, у нас стартовали продажи, 23 млн сейчас средняя цена за квадратный метр 730 тыс. руб., а была цена у нас на предстарте, предбронировании там 640. И это, кстати, первая линия набережной, 30-й год, не так много квартир, 700 для такого формата, и рядом нет конкуренции, и это, ну, 700 уже сейчас сложнее, да, уже цена выше, но вот ряд наших покупателей в том числе забронировали за 600 с чем-то и это, правда, был такой неплохой старт. Редкий старт, который сейчас, да, бывает по таким, ну, достаточно сбалансированным, который был, это

Стоун. Сейчас у нас там от 24 млн стартуют цены. Потом S5, S5 1 июля у нас стартовали. Друзья, сроки стартовые называю ориентировочные, потому что где-то раньше, где-то закрытые какие-то, да, сейчас мы берём ориентиры. S5, 37 млн стартовали цены, MR Group, Серёгина 5, 900 тыс. руб. за квадратный метр. Цена, ну, в рамках текущего рынка для локации она достаточно нормальная с учётом продукта, да, но стартовой скидки нет. Я вот к чему, да, то есть это старт. То есть, это цена абсолютно адекватна для того, что если ты покупаешь квартиру с ключами. И напротив у нас стоит Prime Park с ценами даже чуть дешевле, которые есть сейчас в вас пять. Вот это вот больная, да, ценообразование, которое сейчас существует. Но почему оно

существует, я уже сказал, да? Потому что застройщику, в принципе, ему всё равно, как продавать. Он строит, ему банк даёт деньги, и он просто в конце будет продавать по более высоким ценам. Казачий тоже УТМР, Nike Man в конце июня старт и 148 млн стартовые цены за 62 м. 2 с небольшим млн за квадратный метр. Цена нормальная или нет? Для Якиманки, для делюкса да. Но здесь опять же нужно понимать, что вот и эта цена, это просто цена сохранения и вложения, но никак не инвестиционные стартовые цены. Эти 2 млн станут 5 млн. Вот о чём мы с вами хотим поговорить, да? Вот о чём я хочу с вами поговорить, чтобы вы на это обратили внимание. Secret Garden на Калужской, от Кортроса старт в конце июня 20 млн за 29 м. Порядка 600 тыс. руб. за квадратный метр. Но то, что

стартовые цены 20 млн, это как-то очень спорно. И опять же взять ту же самую локацию Калужской, у нас есть там изданные проекты по ценам примерно таким же. Поэтому старты продаж автоматически априори перестали быть инвестиционно выгодными для и очень важно не покупать старты, потому что просто старты. Нужно обязательно всё сравнивать, как есть, сравнивать и работать с профессионалами. Вы можете с нами, можете ещё с кем-то советоваться. Я в этой рубрике не говорю там о нас, не говорю, что OPENCITY подберём твою квартиру за 15 минут, лучшая платформа подбора недвижимости есть у нас, где под капотом искусственный интеллект, который всё анализирует. Я об этом не говорю. Не говорю о том, что вот у нас есть специальный номер телефона, по которому вы можете позвонить и задать любой вопрос, связанный с недвижимостью. Об

этом не говорю, вообще не говорю в этом выпуске. Поэтому, да, имейте в виду, очень важно правильно понимать. ЖК Холм, Холм от А101, в Скандинавии, в середине июня стартанул 16 млн студий, друзья, 16 млн, Новая Москва, чёкнешься, Новая Москва, 16 млн. Кстати, у А101 два старта, и Холм, и Дом на Джалиля, тоже сейчас, давайте сразу их тогда затронем. Холм, 16 млн, 36 м, 440 тыс. руб. для Новой Москвы, это что такое? Это же средний ценник по Москве там 330 тыс.

руб., в том числе сданные проекты рядом, а здесь 440, с позиционированием, что это загородная жизнь. Ну, давайте всё-таки будем с вами прямо говорить друг с другом, честно. Кстати, мы уже говорим, и здорово начать говорить прямо, честно, и чтобы с нами говорили прямо, начиная, конечно, нужно делать сверху, с президента, который должен честно разговаривать с нами и говорить всё как есть, а не не по-другому. Недавно было заседание правительства, где президент сказал про то, что рост экономики был 0,3%, и он сказал, что типа это нормально, но это не нормально, это очень мало. И вот такие штуки хочется, знаете, говорить прямо, и хочется сказать, чтобы экономика выросла на 0,3%, это, блин, мало. Давайте все с вами соберёмся, начнём думать и делать, чтобы она выросла больше. Вот это честный будет разговор. Старт продаж Новой Москвы должен быть такой: "Ребят, мы стартуем по высоким ценам, потому что

нам похер на продажи на старте, будем продавать в конце". А ещё мы предположили, застройщик так говорит, А101, "Мы предположили, что Новая Москва станет новой рублёвкой или новой Новой Ригой, что поэтому мы считаем, что оно, конечно, место классное, там в лесу вот такой закуток, и прямо в нём строится дом, но Новая Москва, ну, слово элитная, оно тут здесь вообще не к месту, но Новая Москва и, как это правильно сказать, предположить, что Новая Москва - это очень такое, ладно, скажу, элитное, элитное загородное направление, наверное, глупое и абсурдное, поэтому здесь хочется сказать прямо, да, чтобы сказать: "Слушайте, мы влупили такие цены, вполне возможно, кто-то найдётся, если не найдётся, нам вообще похер, мы продадим в конце, в тридцатом году, когда проект сдастся". 16 млн, 440 тыс.

руб. за квадратный метр. У нас Калужская 500, там 600, около 600 стартует тот же самый Secret Garden, 600. Ну, то есть, понимаете, да, разницу? Калужская, метро, то есть, ты живёшь прямо в мегаполисе, у тебя жизнь двигается, а здесь в лесу Новой Москвы. Надо оно? Да хера знает, надо тебе в Новой Москве жить в лесу. Если в лесу, то правда лучше выбрать какую-то Новую Ригу, выбрать Истру, там ну и другие направления, кому какие больше подходят, где реально в лесу. Или Мыс, в конце концов, взять, это MR Group, кстати, очень хорошие цены у Мыса, удивительно, просто удивительно. На квартиры, правда, не на коттеджи, коттеджи там очень приличные.

Цезарь Будущего, Сити, Большой Сити, 15 июля стартовал, 24 млн, 32 м, 750 тыс. руб. за квадратный метр. Цена Не знаю, нормально у меня язык не поворачивается сказать нормально, почему? Ну, 29 год, да, 29 год. У нас соседние есть проекты с более высокими сроками сдачи или уже даже почти сданные по ценам даже 600 и даже 550, и мы все эти проекты знаем, и если вы не знаете, вы можете всегда нам позвонить, вы спросите, ну, найдёте номер, это сейчас не про это. Для Большого Сити может быть нормально, но с учётом 29 года и отсутствия продукта сейчас, в понимании, это, конечно, очень странно, поэтому это тоже цена не стартовая, тут нет стартового инвестора. Vesper Pogodinskaya, кстати, у нас, да, с вами стартанул, Vesper Pogodinskaya, и здесь

тоже интересное такое наблюдение, что у Vesper очень хорошие старты с с ценами, 3 млн руб. стартовая цена Хамовники. Хамовники и с отделкой нормальная это цена? Ну, для Хамовников, наверное, в общепризнанном понимании может быть нормально, смотря что смотреть. Ну, какой, ну, тут точно нету старта, точно нету инвестора. Это просто цена, как для Хамовников. Тебе неважно это сейчас котлован или потом. То есть это просто вложение, вложение денег. Дом на Джалиля, это тот самый О1, Зябликово. Кстати, мне кажется, самое смешное название района, которое я слышал, это Зябликово. 18 млн старт, друзья, э, 590 тыс. руб. за квадратный метр. Двадцать девятый год, соседний Wave продаётся по таким же ценам или даже ниже, уже практически с ключами.

Wave - это ЛСР. Да, дом на Джалиля чуть ближе к метро, но стоит ли чуть ближе к метро несколько миллионов рублей разницы и ещё и 4 года ожиданий? Вопрос большой, поэтому всегда, конечно, всегда нужно выбирать очень, очень хорошие, правильные варианты. Кстати, друзья, я специально говорю разные проекты, разного сегмента, для того чтобы у вас было понимание, что в целом, в целом, да, вот эта ситуация со стартовыми ценами, она перестала работать на разных сегментах. То есть старт, как таковой, он не является. У нас, кстати, единственный есть старт, предстарт, который был нормально стартовал, сейчас он уже отлетел. Я сейчас скажу про него, какой этот проект, в конце. Лёвшинский 19, 2,8 млн у нас цена. Это всего 16 квартир, у нас коллекционный продукт.

Конечно, здесь у нас правда может быть, это мы можем, да? 16, представьте, друзья, 16 квартир, да? 16 квартир. Ну, вот это можно назвать там, да, что это какой-то действительно коллекционный, уникальный лот, да? Лот, там и дом и так далее. На Пресне у нас, знаете, какая сейчас появилась особенность? Застройщики тоже, про что помните, с вами говорили, про честность. Так хочется быть честности, да? Хочется, чтобы была честность. И когда застройщики нам говорят, у нас у всех пошёл какой-то этот, и многие стали говорить, вы, ваши резиденции, вы резиденты". То есть ты покупаешь в Жабляково резиденцию, с тридцатыми сроками сдачи и ты становишься резидентом. Господи, какой бред просто. На следующей неделе на канале у нас выйдет обзор Тесинский 5. Вот сейчас, кстати, про него поговорим.

Там действительно, там застройщик тоже использует в коммуникацию термин резиденция. Ну, там это уместно. Там правда это резиденция, это клубные дома, клубные. Там даже можно их клубными назвать, там так много этажей. И там уместно говорить, что это резиденты. Ну, вот здесь это тоже про честный разговор. Поэтому, друзья, только на канале, только здесь всегда я говорю с вами честно, как есть, для того, чтобы у вас всегда было полное представление, что происходит на рынке недвижимости на самом деле и что покупать, как покупать, где покупать, кому доверять. Кому доверять, вы точно знаете, потому что вы сейчас смотрите этому человеку в глаза, этой компании OPENCITY вместе с нами, да? Ладно, мы не будем сегодня без OPENCITY, мы говорим Тесинский 5. 1,4 млн за квадратный метр. Ну, вот посмотрите, даже если здесь посмотреть,

[откашливается]

мы

с вами, да, несколько уже разобрали стартов и вот это в в ЦАО один из самых интересных стартов по цене. Конечно, там 1,4 это Таганский район. Таганский считается один из самых дешёвых районов ЦАО, да, и ну, ну, тем не менее, тем не менее, тем не менее это один из самых дешёвых проектов сейчас есть. Минимальная цена уже 80 млн, часть э-э каких-то более дешёвых лотов вымылись со старта, но тем не менее. Во все старты это премиум, элитка или делюкс. Два бизнес-класса, комфорта вообще нет. Э-э кроме комфорта у нас, про что я говорил, идёт предстарт, предбронирование Афиалто застройщика Афи. Если первые проекты стартовали по цене там 300 с копейками за квадратный метр, то сейчас он повышает цену уже 400. Это люди, тормозите, прекращайте бронировать, тормозите. Это ну, цена для Фиалта была хороша, когда она была 300,

когда 400 и выше, это уже надо задуматься. Тормозите, прошу вас, подумайте немножко, не бегите туда, бегите только, выбирайте правильно. Вот, смотрите, всё, у нас рядом с Фиалтом стоит дом Малевич. Страшно, конечно, но на мой взгляд, страшно. Вообще, просто, не знаю, как назвать по-другому. Не то, что страшно, ну, вот, как знаешь, вот, представляешь, у тебя какой-то один, как вот, бельмо на глазу такое, знаешь, раз, просто мешает. Там 400 с копейками старт продаж, уже с ключами можно купить, рядом вот он стоит прямо по соседству с Фиалтом. В общем, друзья, думайте, думайте, думайте внимательно, думайте, думайте, выбирайте очень правильно, очень с умом выбирайте, не доверяйте тем, кто вам говорит бежать туда, старт, покупайте, не доверяйте, внимательно смотрите. Всегда можете проконсультироваться с нами, всегда можете нас набрать, мы всегда подскажем, расскажем. Медианный вход 30 млн из-за

того, что мы рассмотрели, представляете, последние старты. Нехилый вход-то, да? Самый дешёвый старт 16 млн. Новая Москва, 16 млн самый дешёвый старт Новая Москва. Из этих, то, что мы разобрали, только фактически три можно назвать абсолютно приемлемые по цене. Что, знаете, что у нас получилось? 25-й год, в Москве вышло 40 новых проектов, 40 новых проектов, на 37% меньше, чем год году. И самый маленький показатель за последние 10 лет. Вот такие вот цифры. Друзья, ну, что, давайте подытожим с вами. Смотрите, на старте всегда дешевле. Максимально устаревшая формула, староукладная в доску. Все, кто так говорят, не верьте им. Все, кто бегут со старта бронировать, не верьте им, пожалуйста, не верьте больше, это уже неактуально, нельзя покупать старт, потому что он старт, чтобы кто ни говорил. Чем хорош старт? Это максимально огромный выбор

квартир, как всегда, правда, можно выбрать квартиру, но есть но, есть один нюанс. В чём он заключается? В том, что нахера застройщику продавать сейчас суперклассные, а-а, суперклассные, суперликвидные лоты на старте, если люди бегут вместе с брокерами, как правило, покупать стартовые цены, вымывают всё к херам собачьим. Вот тоже Афиал просто вымыт в доску. Что там, да? Ну, сейчас ещё норм было, да, вот просто я сейчас скоро у нас будет там по нему ДДУ, посмотрим первые. И многие старты на старте просто вымываются. Застройщику же выгоднее потом продавать подороже более ликвидные лоты, когда дом построится. Понимаете, вот сейчас ты можешь купить вид там какой-то в углу, и ты же не поймёшь. А когда у тебя дом построится, скажешь: "Ха, я вот это не буду покупать". Поэтому застройщику выгоднее в начале слить все лоты, которые неликвидные, а-а, поэтому это тоже очень

спорная история. Старт не гарантирует максимальную доходность, никогда он не гарантирует. А-а, проект на высокой стадии стоит дешевле, дешевле нового старта. Элитка вся выходит уже по ценам, а-а, на старте по ценам, а-а, уже готовых домов, а-а. Вот так. Что по итогу имеем, друзья? А-а, самый сбалансированный старт из того, что обсудили, Stone Brick, а-а. Самая норм цена на старте из того, что есть адекватная относительно конкурентов, Secret Garden. Самая, а-а,

[фыркает]

спорный, самый спорный старт с учётом расположения это Holm. А-а, самая высокая цена на старте Дом на Джалиля.

А-а, и в центре самая интересная цена это Сисинский 5, одна из самых интересных цен Сисинский 5. В чём ещё особенность, друзья, старта на Ну, в общем, что я хотел с вами поговорить. У нас застройщик выставляет цену сейчас относительно локации не той, которая сейчас, потому что там промка, там грязюка и так далее, а относительно той, которая будет, поэтому она уже выше. То есть сейчас так смотрятся цены с учётом тех, а-а, роста, который планируется по ней быть. И в цену уже закладываются и метро, и набережные там, и большой Сити, и будущие парки и так далее, и так далее. Это уже всё закладывается, как будто оно и Поэтому сейчас покупаете, этого нет, но на тридцатый год это будет, и поэтому это уже заложено в цену. Вот это важно понимать. А ограниченный пул всегда у нас выводится, и девелопер всегда проверяет максимальную цену на старте, минимальную, максимальную, он очень сильно сильно играет. То есть он прощупывает спрос, как что скажут люди, что будут покупать. Сейчас это такая очень спорная история,

потому что уже люди стали реально смотреть, выбирать очень правильно, очень тонко. И всегда, как только с большой спрос, цена просто вот так вот растёт, как на дрожжах, и и всё, и вот так вот получается. Если с продажи не идут, начинаются скидки, вот здесь сама игра начинается. То есть тебя никто рушить не будет, но там можно скидку, можно вот так получить, вот так, можно поторговаться, и начинается такой вот настоящий рынок, да, где всё всё играется. На старте когда покупать то стоит? В трёх случаях. Цена реально 15, даже может быть 20, в идеале там 30% дешевле того, что рядом, это в идеале, да?

Ты просто вот по-тупому смотришь, я покупаю здесь, сколько здесь стоит? Если это дешевле, надо брать. Это самый простой пример, который самый хороший, самый понятный. А вы покупаете редкий лот, которого не будет, вы покупаете его. Или вы покупаете на тех условиях, которых вы не можете приобрести сейчас в других условиях. То есть какая-то спецрассрочка, без акций, какая-то ипотека, там ещё что-то, ещё что-то. И вот это всё имеет смысл. Вот что нужно понимать. Только эти три условия дают вам хороший старт. Выбирайте правильно, будьте на правильной стороне рынка недвижимости.

Будьте с теми, кто вам говорит, как есть, для того, чтобы вы, мы все с вами люди, друг другу помогали и делали лучший выбор. Всё, друзья, всем пока. С вами Дружинин. До новых встреч.