Почему цены на новостройки растут, хотя продажи падают

Всем привет, с вами Дружинин, говорим о рынке недвижимости и о том, почему [музыка] цены не падают, когда продажи падают. Вот такой парадокс на рынке недвижимости [музыка] сегодня вместе с вами обсудим эту тему, чтобы вы точно понимали, что же на самом деле происходит. Говорим правду, говорим как есть, только здесь, делюсь с вами тем, что происходит изнутри, не ограничиваясь форматами других рубрик, которые есть на канале у нас по обзорам ЖК. Поэтому здесь, друзья, говорим только правду и ту правду, которая полезна для вас, которая помогает принять правильное решение, а не ту правду, которая выгодна кому-то. Рынку недвижимости нужен новый герой, мы будем в каждом выпуске его искать, кто же им станет. Поехали, друзья, продажи рухнули, квартиры дорожают и почему кто-то держит цены?

Это же нелогично, это неэкономически обосновано. Всё просто. Классическая экономическая теория. Цены растут, когда спрос растёт, то, что было до этого. А у нас спрос падает, а цены не растут. Смотрите, что у нас с вами, что мы имеем с вами? За первое полугодие продажи новостроек Москвы упали на 34% год к году. Самое слабое первое полугодие за последние 5 лет. При этом уже только вот сейчас там вот во втором квартале, в начале его, цена выросла на 2,8 процента. Представляете, какой абсурд, просто абсурд. У тебя продажи падают, цены растут. Глупость просто несусветная. Рыночная ипотека 18,7%. Представляете, вот что происходит сейчас. Что важно понимать, друзья? Вот я, смотрите, сейчас расскажу вам, чтобы

вы понимали, как реально всё устроено, как работают девелоперы, как всё устроено, для того, чтобы ваш выбор всегда был прямой и правильный. Ну, а конечно же, если вы думали, что же происходит на рынке недвижимости, что делать, вы всегда можете подписаться на мой Telegram-канал. Именно там я говорю чаще, говорю больше, потому что там узнал, выложил, это более быстрая, а-а, более быстрый, более быстрый способ коммуникации с вами. У нас есть, друзья, четыре цены. Четыре цены реальных существуют. На одну квартиру есть четыре цены. Представляете, четыре цены. Цена первая в прайсе, а-а, вторая цена реальная после скидки. Третья цена, друзья, а-а, цена уже при конкретном способе оплаты, а они могут безумно отличаться. Ну, четвёртая цена - реальная стоимость с учётом инфляции, да, какая она будет, если считать сейчас, э-э, классическое экономическое понятие

стоимость денег во времени с учётом инфляции, во времени с учётом инфляции. Поэтому смотрите, что происходит. С одной стороны, квартира дорожает в прайсе, продаётся со скидкой, становится доступнее и из-за какой-то специальной программы, но дорожает, допустим, в реальном, а-а, выражении, либо дешевеет после инфляции. Вот представляете, вот какой вот И вот эта вся многосоставная история, она сейчас становится. И вот эти такие, наверное, простые тезисы о том, что там цены рухнут или ещё что-то, или наоборот не рухнут, они очень поверхностны и очень не глу- не глубоки. А вот мы нам нужно с вами, да, рассуждать именно глубоко, смотреть на это. Смотрите, что происходит. Я напоминаю, у нас что, а-а, сейчас существует проектное финансирование, где банк даёт деньги на строительство. Поэтому банк связывает цену. Ну, как он её связывает? Вот здесь очень важно чётко зафиксировать, да?

Банк не запрещает застройщику снизить цену. Но, смотрите, он финансирует проект под финансовую модель с определённой выручкой, с определённым темпом продаж и с определённой прибылью. И если застройщик, э-э, резко снижает, э-э, прайсовую цену, не прайсовую цену, а цену продажи, да, реальную, то это ломает всю модель. Банка ломает модель, понимаете сейчас когда? Девелопер, покупатель, банк. Вот как это устроено. А финансовой модели написано, сколько квартир в месяц должно продаваться и по какой средней цены цене. Кредитных договорах, тех самых, которые банк подписывает с застройщиком, есть обязательства по темпам строительства и продаж, которые застройщик принимает на себя, именно обязательства. И новые проекты, которые сейчас стартуют, имеют ставку примерно 14-18%.

Представляете, проект на 418%? Чокнешься, 14-18%. И когда ты покупаешь квартиру и такой говоришь: "О, я покупаю квартиру, у меня там ставка 18 там за 20 млн". А он берёт там несколько миллиардов. Представляете, в кредит по 418%. Так конечно, там вот это всё, это всё вот это налёт вот этот, это всё проценты банку. Поэтому наша современная финансовая модель, где появились эскроу-счета, проектное финансирование, все дольщики защищены, она и привела к росту цен, именно она. Потому что застройщику больше не выгодно бороться с ценами, они просто действуют в рамках договорённости с банком.

Давайте простой пример возьмём. Вот есть условно 1000 квартир. Плановая средняя цена 30 млн, плановая выручка 30 млрд. 500 квартир продано, да, половина продана. Если оставшиеся 500 квартир подешевеют на 15%, то проект потеряет, внимание, 2,2 млрд выручки. Представляете, да? То есть это же, ну, такой массив, это массив, да? Это цифры для банка, это просто цифры, это Excel-таблички, в которых он просто работает. Что дальше будет? Ухудшается банковская модель, сокращается прибыль девелопера, первые покупатели видят аналогичные квартиры дешевле. Вот это самое страшное, представляете? Те, кто купили тогда дороже, они видят, что сейчас застройщик продаёт дешевле. Что делать? Возникает негатив, потенциальное расторжение, требование компенсации. Новые покупатели перестают покупать, что они ждут дальнейшего снижения. И само снижение цены абсурд, абсурд, друзья,

абсурд начинает останавливать продажи. Представляете? Вроде бы как, да? Поэтому [откашливается] застройщики никогда не снижают цену, снижают её ну не в общем, снижают публично, вернее, не публично, в разговорах конкретно с покупателем и только так можно понять реальную цену. И у нас там ряд сейчас последних покупателей, которых мы видим, у нас цены, которые есть на сайте, с учётом максимальной скидки, дополнительно появляется ещё 15% скидки, которые есть. Понимаете? Цена реально становится нормальной, но этого нет в открытом доступе, вот это нужно понимать всегда, выбирая квартиру, да? И всегда советоваться с теми, кто знают, как это всё происходит внутри на самом деле. Я вот здесь не буду сейчас рассказывать про PropCity, про свою платформу подбора недвижимости, вот про номер телефона, по которому можно позвонить всегда и проконсультироваться, который вот сейчас на экране номер телефона. Я не буду вам про него рассказывать, что по нему можно просто позвонить и спросить, что лучше

купить сейчас, вот на таких условиях, такой бюджет и так далее. Поэтому, друзья, застройщик снижает не публичную цену, не будет снижать публичную цену, не рухнут цены. Если рухнут цены, как вот ожидаются и многие там говорят, это приведёт ну просто к, наверное, развалу рынка недвижимости, этого не произойдёт, банки не разрешат. Поэтому как снижение происходит? Персональная скидка, появляется какой-то акционный пул квартир. То есть, понимаете, акционный пул квартир, это же такая история красивая. У нас вывели акционный пул квартир. Это что? Где-то в лесу, что ли? Это что? С грибковой плесенью, что ли, квартира? Ну нет, конечно, такие же квартиры, просто они называются акционный пул квартир. Появляется рассрочка беспроцентов.

Или, что ещё самое важное, самое важное, цена уходит ниже, но она куда уходит? Эта скидка, допустим, квартира стоит 20 млн, а и застройщик даёт её по рыночной ставке у нас ипотеки 18, а он продаёт по 11%. Банку же надо компенсировать, который вам даст кредит по 11%. Застройщик ему даёт скидку, даёт даёт ему примерно с каждой продажи там 4-5 млн. И получается, вот она цена квартиры, она упала, потому что застройщик за неё получил не не 20 млн, а 16 млн. Просто эти 4 млн ушли не к вам в карман, не к вам, дорогие зрители наши, покупатели, они ушли банку. Всё банку, друзья, всё банку, всё банкам. А рассрочка без процентов, да, э вот тоже обсудили. Может быть паркинг или кладовка в подарок, такое тоже есть, или отделка в подарок. А отделка у нас есть несколько застройщиков сейчас, месяц к

месяцу внедряют акции отделка в подарок. А отделка в подарок стоит э где-то примерно, если мы посмотрим на застройщиков, 80-150, ну возьмём такой бизнес, 80-150, ну давайте 100.000 за квадратный метр, то есть для квартиры там 40 м или 50 м это 5 млн. Представляете? 5 млн, это много, это много. И это вот такая скидка идёт, представляете, фактически, да? Новый корпус выводится по меньшим ценам. То есть они как делают? Они говорят: "Вот мы сделали новый корпус, цены у нас дешевле". Кстати, Level очень круто пошёл на опережение многих и э очень, кстати, прямо классно Level работает. Они берут, что делают? А вспомните Level Южнопортовая или Level Мичуринский, первые корпуса вводились бизнес-класс. Они вводят бизнес, вы покупаете бизнес, ну бизнес это так, между нами, да? На самом деле, что это бизнес? 3 м к потолке, что там ещё? Входная группа там с

люстрой э не китайской, а какой-то вот такая фейковая история. Как может быть бизнес-класс Level Мичуринский? По 2.000 квартир в каждом доме, ну бред же, конечно, бред. Но он выводит новую очередь и говорит: "Ребята, это комфорт-класс. Там у нас будут не панорамные окна, например, и потолки будут не три, а 2,8". Представляете? 2,8, 20 см, да? 20 см в каждом этаже, 50 этажей. Нет, давай давайте, друзья, давайте всё-таки посчитаем. Вот 0,2 м на каждом на каждом этаже у нас с вами а 50 этажей, допустим, это 10 м, это 10 м, Представляете? 10 м, кажется, немного, но это 10 м меньше бетона, труб, а-а, кранов строительных, рабочих. Быстрее будет доставка производиться. И вот всё это в итоге позволяет вывести по более низкой цене. И вот это решение с точки зрения бизнеса, оно потрясающее. У тебя

те, кто купили в бизнесе, не обижаются, они же живут в бизнесе, а вот эти живут в комфорте. Поэтому никого нет обид, нет распродаж, нет расторжений. И это действительно потрясающее решение у Level Group и Level Южнопортовая, кстати, один из самых, а-а, выгодных сейчас проектов. Там двушка 60 м 22 млн. Ну, таких цен правда нету, и это очень здорово с учётом будущего роста локации, с учётом, а-а, с учётом того, что метро будет своё и так далее. Поэтому Level Group прямо потрясающе работает со своими покупателями, и это правда один из немногих застройщиков, которые умеют работать именно с покупателями, не с агентами, а именно с покупателями. Это очень важно, да? Друзья, в чём проблема ещё одна есть? Снижение ставки. У нас, а-а, сначала поднимет спрос, а потом за ними цены. Вот это опять проблема. Друзья, смотрите, сейчас средняя рыночная ставка 18%. А-а, вот давайте простой расчёт. Квартира 15 млн. Первый

взнос 3 млн. Кредит 12 млн. Мы берём, расчёт берём 30 лет. При ставке 18% платёж будет 188.000, а при семейной ипотеке платёж 70.000. Ну, это же просто земля и небо, да? Цена одинаковая, квартира одинаковая, но вот, а-а, совершенно для семьи, которая могут воспользоваться этим условием, совершенно два разных рынка. Это два прямо разных рынка. 70 и, а-а, 180, да? Совершенно несопоставимо. Вот, поэтому говорить, что цены вообще не могут упасть, тоже нельзя. Тоже нельзя, потому что они могут упасть, да? Что у нас падает? Конкретный присоединённый проект. Вот мы уже видим это, да? А-а, какая-то неудачная планировка. Её все смотрят, никто не покупает. Застройщик видит количество обращений по каждой планировке и понимает, покупают её или нет. Он может по ней то он может так вот сбросить по ней цену. Или большую квартиру с высоким бюджетом тоже можно скинуть.

Переуступки от инвесторов однозначно да, у нас есть застройщики, которые что сделали? Они продали пул своих квартир, даже там 30% есть такие проекты, когда 30% продали инвестору по очень низкой цене, и инвестор продаёт по более высокой цене. То есть они переложили эти риски на продажи на инвестора, и есть там ряд таких проектов, и инвестор продаёт эти свои переуступки, причём на сайте застройщика же многие даже этого не видят, но такое есть. Сданный дом, остатки тоже могут сливаться очень быстро, да, и какой-то если у нас есть актив проблемный, сложно продаётся, застройщику проще его продать. Яркий пример ФСК Движение Говорова, они просто распродали там, по-моему, за 4,5 млн, они выкатили все эти апарты, распродали за 2 месяца. Представляете? Ну это ж не это ли потрясающе, да, когда застройщик понимает, и они посчитали финмодель, они поняли, что если они не будут продавать

его год там по цене дороже, то они будущие, им будет обслуживание там, владение и так далее, они поняли, давай мы сейчас его просто скинем и всё, зафиксируем там либо минимальный прибыль, или даже там ноль, или убыток, и всё, как бы, и мы двинемся дальше, будем работать на более ликвидных проектах. Тоже такое решение, которое вполне себе экономически оправдано. Поэтому, друзья, какой вывод-то у нас с вами всего этого? Первое, не верить в разговоры о том, что всё рухнет, или наоборот, всё не рухнет.

Никогда не верить менеджерам застройщиков. Не потому, что, друзья, не потому, что они плохие, ни в коем случае. Смотрите, как как это всё работает. У нас произошло вообще в России, в России, в российском сегменте бизнеса произошло искажение. У нас все начали называться менеджер, менеджер, да? Хотя менеджер это менеджмент, это управление. И менеджер это, ну, в классической теории, это управленец. И вот менеджер, который сидит у застройщика, это не менеджер, это продавец. То есть менеджер, который сидит у застройщика и проверяет, он ничем не отличается продавца, который продаёт вам помидоры на рынке. Ничем не отличается. Понимаете? И задача менеджера, безусловно, продать. Задача продать. Его нет задачи управлять. Нечем управлять, только если вами. Поэтому здесь очень важно, да, не верить, что вот этим рисованным историям по росту цены. Даже если застройщик в своей финмодели рисует рост цены, похер на это

на всё. Он не может рисовать рост цены, он не может понимать, как вы будете покупать. Он не понимает, как будет двигаться цена у тебя, потому что может соседний проект вышел дешевле, про этого застройщика все забыли. Вот это очень важно. Ну и кстати, друзья, чтобы было понимание, что же делать, да, ещё раз сейчас, давайте посмотрим, а что вот в реальности происходит. Я посмотрел на ряд проектов, которые есть, и что произошло с ценами. Посмотрите внимательно. Допустим, Enjoy, а базовые цены 512, продажи на идут по 425 Ну неплохо же, неплохо. Enjoy. И вот вы мне скажите, AFI Development, AFI Development. Где-то в промке на Алтушке, кстати, Alt, да, Алтуфьевское шоссе, Алтушка, по 425 на 2013 год и прекрасный

Enjoy на Ленинградке, ну, да? Думайте, что покупать. Я не призываю, я просто к тому, что думайте, думайте, друзья, с кем работать, с кем вам общаться, да? Посмотрите, кто вам рассказывает правду. Может быть, и можно посмотреть чуть пошире. Друзья, Shift, 1 млн 100, а продаётся за 900 тыс., 13% да, реальных скидок. Lifetime, почти 1,5 млн, а цены скидок 1,2 млн. Метроном, почти 400, а сделки у нас проходят по 340. Зил Сити, кстати, не сильно скидывает, до 600-680.

Остров, при базовой 800, продаётся за 740, э-э, Aurus, прайсовые цены 1.100, но уже есть слоты по 900 и даже чуть меньше за квадратный метр, поэтому, друзья, имейте в виду, реально сейчас можно посмотреть. Вот это нужно понимать, то есть точечные продажи, которые проходят, они вот по таким ценам. Вот это нужно смотреть. Друзья, ну давайте, что будет дальше? Ещё раз, падает не прайс, а цена сделки, которую нужно понимать, да? Э-э, появилась рассрочка, подарки, какие-то акционные акционные, да, мы с вами обсудили. Пул, это не с тараканами пулы.

Застройщик отменяет новые корпуса, он думает, блин, зачем мне новые корпуса выводить, я буду старые. То есть чуть-чуть тормозятся. Ставка понижение ставки ключевой, к сожалению, не будет гарантировать более дешёвую покупку, тоже такое есть, и не обязательно ждать снижения ставки, чтобы что-то получить, можно уже смотреть, но не обязательно бежать и не бежать за тем, кто кричит, что нужно бежать сейчас, друзья. Вот это самое важное. Но самое грустное здесь, что средняя цена квартиры может, э-э, расти в общем, потому что как это происходит? Дешёвый, ведь понимаете, это такая всё статистика, такая всё липа, потому что тебе говорят, средняя цена квадратного метра растёт. Конечно, блин, растёт. У тебя весь комфорт-класс к херам собачьим вымыли, эконом отменили в Москве, э-э, вышла там ряд проектов, э-э, делюкса, элитки, премиум, и у тебя цена поплыла вверх средняя, поэтому средние цены, всё это собачья, да?

И, э-э, не надо на это обращать внимание, не надо это слушать, надо смотреть, потому что статистика это такое дело. Конкретный жека, вот я вам привёл пример, есть положительная динамика, да, для нас, для покупателей, которые покупают. Премиум переоценён просто в доску, просто вот эти премиальные проекты переоценены в доску, просто тоже смотрите, здесь надо смотреть, да, готовые дома у нас по таким же ценам, поэтому этот весь премиум, э-э, то, что мы смотрели с вами, это уже не совсем всё, э-э, не совсем то, что прямо нужно сейчас прямо бежать, только смотреть. Финал, что хочется мне сказать, но обвала не будет, Его не может быть. Банки не дадут, они держат, банки держат, но это не произойдёт. И застройщики не могут дать, потому что тогда все те, кто купили там, всё посыпется. Посыпется всё. Посыпется залоговая история. Когда кризис, как происходит? Представляете, куча же квартир в ипотеке, и они сданы под залог вот этой рыночной цены. Это всё начнёт

сыпаться. Реально посыпется всё, поэтому цены не могут упасть, потому что цены на квартиры, на новостройки является одним из держателей вообще экономического уклада российской экономики, да? Потому что ещё раз, полетят банки, залоги, за банками полетят всё остальное, и всё посыпется. Как мы помним, был кризис 2008 года в Америке тоже спровоцирован как раз-таки ипотеками. Поэтому сейчас этот опыт есть, его никто не допустит, поэтому лучше продавать меньше, но не всё обрушать. Друзья, а этому рынку нужен новый герой. Будем искать его в каждом выпуске, тот герой, который говорит правду и находит для каждого покупателя свою квартиру за 15 минут и спасает жизни в прямом смысле этого слова. Друзья, всем пока. С вами был Дружинин. До новых встреч ровно через

неделю на канале.

[музыка]