Фейковые инвестиции в новостройки | Есть ли прибыль на самом деле?

Всем привет, с вами Дружинин. Сегодня говорим про инвестиции, [музыка] вернее про фейковые инвестиции, зачем вам рассказывают сказки, предлагают срочно вложить в недвижку. Я не хочу сказать, что инвестиции не в недвижимость не существуют, я лишь хочу показать, как реально на самом деле всё устроено, что не стоит делать.

[музыка]

Вообще, почему возникла эта идея этого нашего с вами разговора? К нам часто приходят покупатели, клиенты к нам в OPENCITY, цифровую платформу подбора недвижимости, и говорят, например, у меня есть миллион, хочу инвестировать в недвижку. Мы говорим, это невозможно. Они такие, ну, 2 млн. Ты невозможно. Ну, нет проектов, куда можно инвестировать 2 млн. Про Москву мы сейчас с вами

говорим, да, очень важно. Ну, вот же старт продаж, там рассрочка, там 2 млн ты платишь по 100.000, и вот здесь вот начинается проблема. Ты говоришь, ну, подожди, ничего нет. Они такие, пошли вы. Там есть, нам кто-то там рассказал, там люди, персонажи, что там можно сюда купить, вот тут старт, вот тут то, вот тут сё. Я говорю, слушайте, ребят, ну, не верьте вы этим людям. Это же бред, это просто не по-настоящему. Не верьте, пожалуйста, в это, так не бывает. Я даже специально снял большой выпуск про старты продаж. Ну, всё равно, и люди говорят, да пошли вы нахер, мы сами тогда пойдём и купим. Покупают, а потом расторгаются, и э-э, потому что а в чём проблема-то? Давайте разбираться. Давайте расскажу, в чём проблема. Вначале посмотрим на пример.

Э-э, вы купили квартиру на старте 20 млн руб., да? Э-э, через год на сайте застройщика она стоит 25, но реальный покупатель готов дать 22. Почему так? Или даже 21. Почему так это происходит? Вы говорите, почему это 25 же, вот 25 у меня забирай. Вы продаёте за 22. Вычитаем оттуда налоги на продажу, там НДФЛ, э-э, какие-то ещё там история. Получается, что квартира-то не выросла. Почему так? Почему она на сайте подорожала, у вас нет? Почему вот такая история произошла? И очень часто, очень часто вам рассказывают сказки о том, что вот цена, вот она подорожала и это значит, а, столько заработали. И многие в это верят и покупают квартиры вот таким образом. Почему вообще я про это говорю? Инвестор - это тот человек,

который вкладывает деньги, предполагая риск. Чем больше риск, тем больше его доходность. Чем меньше риск, тем доходность, а, меньше. И вот здесь нужно понимать, что купить квартиру за вот за полностью сумму, за кэш, да, там за 20 млн, это одно дело. Почему здесь хорошо? Ну, потому что здесь у тебя будет классная скидка, да, большая, и ты фактически зайдёшь по хорошей цене, она будет расти и ты там классно продашь. Но вот те покупатели, те инвесторы, которые приходят там с двумя, тремя, пятью там, да не важно, миллионами рублей, я хочу заработать на старте. Тут, а, риски не просчитываются, а здесь, ну, тут слишком много, параметров есть. Давайте сейчас про все поговорим, я сейчас расскажу вам все реальные виды инвеста, которые есть и все виды рисков есть. Конечно же, скажу, что с этим делать. Друзья, ну, конечно же, мы же не просто так с вами сегодня здесь собрались.

Вот она цель. Цель, чтобы никто не накидывал на пропеллер никакой прям фейковой движухи. Вот там старт продаж, давай покупать, побежали туда. У нас самый яркий пример. Конкретно, да, мы же с вами конкретные люди, как это мы с вами говорим? Афиалт от застройщика AFI Development. Проект на Алтушке, где-то там на речке стоит, а, Алтушка, хорда, где-то там. Старт продаж 360 тыс. руб. за квадратный метр. Даже не представь, предбронирование, закрыто, ещё РНС ки нет, разрешения на строительство нет, и поэтому застройщик может только бронировать. 360 тыс. руб. квадратный метр, евродвушка, там что-то такое. Нормально? Кто нормально? 360 там нормально же? Это нормально. Люди просто массово бегут бронировать. И застройщик что делает? Повышает цену. На этапе ещё ДДУ нет. И сейчас у них цены около 500.000 руб. за квадратный метр. Там

тридцатый год сдачи. Люди к нам приходят и говорят: "А можно?" А мы специально обзор старта продаж, это было там пару месяцев назад. Они говорят: "Мы вас у вас видели". Мы говорим: "Подожди, мы говорили ещё когда это было другая, сейчас 500. Куда? Какие 500? Мы что?" Тридцатый год, 500.000 руб. Алтушка? Нет, ни в коем случае. Вот. И э-э вот эта вот история, которая создаёт ложное понимание. А люди: "Ну, это же старт продаж, ещё даже старта нет". Да уже поздно. Друзья, уже поздно, уже нельзя, нельзя уже смотреть, нужно уже внимательно смотреть. И вот это вот всё создаётся шум, а вам же все говорят: "Пошли покупать, пошли покупать, тебе там это, пошли, пошли, пошли". И вот важно не верить это, нужно смотреть внимательно. Конечно же, смотреть э-э мои авторские выпуски Дружинина здесь на канале. Вообще весь инчерный мысли, друзья, каждый день выпускаем выпуски для вас, чтобы вы знали больше остальных, да? Говорим, как есть на самом деле, чтобы вы правда понимали,

да? Иногда даже мы это говорим, и ты думаешь: "Зачем ты это говоришь? Можно же это не сказать". Да нет, мы всегда говорим, как есть, чтобы реально было точное правильное понимание. Всё, давайте идём, наверное, сейчас идём с вами, да, уже к конкретным параметрам. А какие бывают вообще в риски, что можно сделать так, э-э есть ли здесь четыре подмены понятия в этих инвестициях. Я сейчас скажу. Перед этим обязательно подпишитесь на мой Telegram-канал. Обязательно это каждый день там, ну, не каждый день, периодически рассказываю что-то, что можно, в отличие от Ютуба, куда мне нужно приехать в студию записать. В телеге можно раз, что-то хоп-хоп, написал полезного, интересного. Не просто вот что-то там хоп, написал, и это Telegram-канал. Это первое. Второе, вы всегда можете позвонить нам по этому номеру, проконсультироваться по недвижке, любые вопросы, конечно же, у нас э-э для вас решаются. Больше рекламных ставок не будет. Четыре главные подмены, друзья. Первая, прайс застройщика выдают за реальную цену выхода. Бред собачий. Вот на это, пожалуйста, не э-э

принимайте. То есть, если сейчас купили за 20, вам говорят: "Ну, вот там, смотри, на выходе стоит 25. Нет, это не считается, это не цена выхода, это застройщик рисует эту цену. Реальная цена продажи у застройщика там может быть и 23, 25, и ну неважно. Просто вдумайтесь. Вы выходите на ЦИАН, у вас одно маленькое объявленьице. На ЦИАНе одновременно публикуется там сотни тысяч объявлений. Фейки, не фейки, там куча разных объявлений, фонари там, всякие там их публикуют разные, то есть там куча просто там куча мусора и куча реальных и ваше там одно объявленьице сидит.

Застройщик, щиты по всему городу развешаны, льготные программы, субсидированные ипотеки, удобные рассрочки, то сё, пятое-десятое. И тут вы. Вы что думаете, вы реально за 25 продадите и будете своим объявленьицем бодаться с ним? Да нет, конечно. Ну вот, это тоже важно. За счёт этого надо отдавать дисконт. Второй пункт, те, кто покупает под аренду, считают вот эту валовую аренду за чистую доходность. Это не так. Нужно не так считать. Ну если так и считать, это нужно тогда расценивать так, ага, у меня тут там 10 квартир тут, 10 там, сям, тут я вышел, тут зашёл, это мой бизнес, я тут сделал. Либо мы говорим, что я хочу себе квартиру на пенсию, у меня есть 1 млн, хочу купить квартиру, чтобы она мне просто давала деньги, да? И вот это нужно понимать. Тогда это чуть уже не инвесторская история, это более другая, да? Когда считают первый взнос и

маленький платёж как общую цену покупки, это не так. Это главная проблема. Ты такой думаешь, ну сейчас я 2 млн вложу, 50 тыс. заплачу, а по 100 тыс. Вот я там 4 млн отдал, всё, продал за восемь, ну продал там условно за там, не знаю, четыре, да, допустим, плюс 16 это 20, продал за 25, на свои четыре получил ещё четыре, 100% доходность за 2 года, 50% годовых получается, да? Хоп, вроде всё сходится. На самом деле не так, потому что вот этот вот плечо, которое есть, оно очень сильно нависает, не плечо, я не знаю, как называется, не плечо вот это вот, да, остаток он нависает над вами, как вот снег, который с крыши входит, он сейчас блин, он может упасть просто, да? И эта штука, знаете, это очень ярко показала в Дубае, когда там рассрочки 8 8 лет были и там ну максимальные, да? И люди

покупали сейчас там типа три копейки вложили там 10% что-то там по чуть-чуть и это и такие раз потом выйдем. И потом они продают в конце там через 3-4 года выходят на рынок, покупатель говорит: "А нахрена я вам сейчас буду покупать за целую стоимость, если я могу также А кто покупает в Дубае? Такие же инвесторы, люди, которые считают деньги с разных сторон, с разных городов мира. И они такие думают: "Так подожди, если мы здесь вот так вот, зачем мы тебе будем отдавать? Мы лучше рассрочку возьмём там те же там 5 лет рассрочки, чтобы деньги сразу не не выдавать. И тебе, чтобы их заманить, нужно дать дисконт". И вот те люди, которые вот ранее вкладывались в Дубай, кстати, очень там много сейчас из истории известных, кстати, людей, прямо они по можете погуглить, прямо найдёте их, э, которые продавали с дисконтом 30% 20-30% от того, что заходили. Теряли деньги, но фиксировали убыток, да? Э, вот что важно. Но в Дубае это что, их же не жалко, это же люди, которые покупают не первую квартиру, ни вторую, ни третью, то есть это действительно профессионалы, да? Профессиональных

инвесторов нельзя жалеть. Это их деятельность, это их бизнес. Терять, зарабатывать или ну то есть это такая потерял-заработал, потерял-заработал, ну это нормально. А когда человек последние там 2 млн что-то продал, какой-то там домик маленький, да, там, не знаю, там родительский или ещё что-то там, э, 2 млн и вложил туда в надежде, ему там накидали просто и он продал, вот хочется, чтобы такого, да, не было, понимаете, да? Это важно. А профессиональные инвесторы чуть другой счёт. Следующий пункт четвёртый важный, да? Прогноз роста выдают уже заработанные деньги. Прогнозы это не за Прогноз это прогноз, а заработанные деньги это результат. И вот здесь очень глупо сравнивать прогноз с результатом, да? Это вот вообще просто разные плоскости. И вот это нужно понимать. А, ещё знаете, такая есть очень наверное, такая неприятная, очень неприятная, э, фраза, но очень важная. Хорошая квартира может быть плохой инвестицией. Представляете, вот казалось бы, да? И

поэтому настоящая инвестиция, она же начинается не с квартиры, а с цены входа и понятного выхода. Вот это инвестиция. Вот это важно. Давайте посмотрим сейчас, например, э-э, главные, наверное, ошибки, главные фейки и точно после этого просмотра видео вы точно станете умнее и не позволите никому, э-э, рассказывать вам сказки. Друзья, поехали. На старте всегда дешевле. Это вообще уже модель больше не является правилом, это скорее исключение. Все последние старты это исклю, ну, это э-э, в смысле исключение, это не так. Например, вот вот сейчас вот на днях у нас стартовали ParkView от MR Group. Я вот такой думаю, да?

Да, там парк Дубки, Тимирязевский парк, клубный дом и и так далее. Ну, вот скажите мне, 860 тысяч рублей, 900 и даже миллион за квадратный метр, это инвестиция? Вот там, у Тимирязевского района, да, там, что там, Дмитровский район, метро Тимирязевская, Дмитровке, разве это может быть и сколько там будет, миллион 200? Серьёзно? Сейчас застройщик начнёт, э-э, цены корректировать, вот увидите, э-э, потому что цена слишком высока. Почему? У тебя через Дмитровку в сторону Останкино у тебя находится MONS и MONS сейчас продаётся даже 450 тысяч рублей можно поймать квартиру, мы ну, мы же покупали, поймали, успели квартиру 450, по-моему, или даже 420. Раз одна вылетела, хоп, поймали. Скоро сдаётся дом. Какие, ну, понятно, что тут парк, там ещё что-то, ну, не миллион же рублей, ну, куда? И а кто-то же вам рассказывает, что это

инвестиция, старт продаж, поехали покупать. Поэтому вот это важно, да, слушать только тех, кто кому можно доверять, да? Только тому, кто заботится о э-э, вас на самом деле, по-настоящему, либо который показывает реальную доходность, сравнивает и считает. Вот это очень важно. Поэтому фиксируем, да, старты продаж нужно очень внимательно смотреть и сравнивать все параметры там, а что будет с этой локацией, как она изменится. Классно покупать на старте лет на 10 вперёд, например, да, и понимая, что там всё изменится, просто всё поменяется, сейчас цена нормальная, потом всё будет построено и смотреть на локацию не тем, какая она сейчас является, да, а тем, какая она будет.

Вот это правильный взгляд. Но старты продаж вообще ничего не значит. А кстати, вот второй пункт важный, важный момент, да, важное заблуждение, рассрочка под 0% многие думают, что это бесплатные деньги. Рассрочка, это недоходность. Вы я вам знаете что ещё расскажу, рассрочка без Сейчас цены на квартиры реально упали. Представляете, удивлю вас, упали. Но упали так где они? Упали они при полной оплате и при беспроцентной рассрочке, ну, якобы упали, только вам дают беспроцентно, то есть вам не скидывают, вам дают. Вот эти деньги скидки вам скидывают, её дают. Или какую-нибудь субсидиарную ипотеку 11%, да, 11% на весь срок. Классно же, только вам это закидывают и поэтому здесь часто бывает даже выгоднее взять обычную ипотеку с расчётом на финансирование её, а цена будет низкая. И вот это вот прямо реально проблема, 11% вот эти все рассрочки, они очень проблемные, да,

не рассрочки, ипотеки. Получается, цена-то уже там скинута, он только застройщик банку отдаёт эту скидку, либо вам он зашивает, да, там в рассрочку. А те, кто приходит за полной оплатой или с обычной ипотекой, он даёт всю скидку. Вот, понимаете? Поэтому важно понимать, да, поэтому всегда, друзья, надо считать потерянную скидку за полную оплату, какая она будет, да, или наценка какая есть, всегда это проверяйте, смотрите или спрашивайте, да, смотрите, как есть. Финальный платёж, какой он будет большой, тоже это проверяйте. В зависимости от будущей ипотеки всегда надо смотреть, проверять. Возможность переуступки при непогашенном долге обязательно посмотреть. Есть застройщики, которые говорят, мы не нам нельзя переступать. Представляете, есть такие, которые говорят, нельзя переступать, потому что мы не хотим, чтобы наши инвесторы конкурировали с нами при продаже стройки. Поэтому внимательно выбирайте, да? Не бегите там, кто вам говорит, не верьте вот этой всей рекламе, которая говорит, там

срочно-срочно. То есть ещё раз, можно выбирать, можно зарабатывать, но только не туда, где вас орут и где хайпуют, да? Только с профессионалами нужно говорить, только с профессионалами. Кстати, ЦБ сейчас вроде бы как должен запретить или уже даже запретил, а-а, различным блогерам, инфоблогерам, рассказывать в Инсте, там ещё где-то, в, ну, в Ютубе, что там и классная инвестиция, купи сейчас, там 2 млн вложи, заработай 5. Давно пора. Давно пора навести порядок, я а-а, радует та тенденция, которая здесь есть, когда наводится этот порядок. Что дальше? Давайте посмотрим, например, третий пункт. Арендатор выплатит ипотеку, тоже, кстати, да, когда говорится. Ты, у тебя есть там какой-то взнос, ты такой считаешь, что вот хоп, там 50 тыс.

заплатил, а-а, квартира 70 тыс. Это, кстати, имеет, это, ну, вот это, знаете, когда имеет смысл? Только если у нас какая-то семейная ипотека, где у нас платёж 70 тыс., а мы 12 млн берём, считай, на субсидированные деньги от государства. И если ты понимаешь, что у тебя 70 тыс. сейчас квартира, ты, у тебя 70 тыс. платёж по ипотеке, у тебя ноль в ноль и, условно, там через 10 лет цена выросла, квартира, всё. Ты закрыл её, у тебя инфляция всё съела, ты получил на выходе квартиру. То есть ты можешь сказать, там за, там, 10 лет заработал себе на квартиру своим детям. Это отличная история, с точки не заработал на квартиру, заработал квартиру, у тебя она есть, вот ты подарил им, на.

Твоя квартира, забирай. Вот это отличная история. Но здесь имеет смысл, когда там ты покупаешь там с большим платежом, там 200 тыс., ты не там не заработаешь, у тебя платёж. Средняя цена 110 тыс. руб. там аренда по Москве. Если мы берём там 200-300, да, это большие квартиры в центре, но они стоят других денег, и там платёж будет другой. Вот это очень важно, всегда проверяйте и нельзя да, так смотреть, обязательно. Многие считают посуточную аренду, берут среднюю стоимость суток, умножают на 365. Вот те профессионалы, которые к нам приходят, они сразу считают, они понимают, сколько у них простой, сколько процентов простой. Вот здесь очень важно всегда посуточную аренду считать её либо в большом котле, что у вас там их много квартир, да, у вас там всё вот это перемешивается, либо же, либо же нужно считать, что это, м-м, будет, э-э, это

будет квартира, да, которую вот вы вы смотрите, что она будет столько-то у неё простой, вот тогда рассчитывать. Вот это правильный расчёт, так надо делать. Ну и самое главное, те, кто покупают, э-э, с буду буду сдавать посуточно, нужно помнить, что именно вы будете сдавать эту квартиру в аренду сами, если у вас только нет такой бизнес, да, где вы сдаёте, где у вас есть целая команда сдачи, это тоже очень правильно стоит рассматривать. Это приносит деньги, это хорошо, хороший бизнес, хороший источник дохода, но это должен быть бизнес. А если ты сам, то нужно считать, что это ещё и твоя зарплата. Сколько будет стоить человек, который у тебя посуточно снимает сдаёт, ходит, да? Посчитай зарплату администратора. Заплати администратору, заплати клинингу, заплати там сантехнику, что-то сломалось, всё посчитай, а себя посчитай как того самого администратора, да, который сдаёт эту квартиру в аренду, там звонки там принимает, ещё что-то, если ты сам это

делаешь. И сколько у тебя получится доходность? Вот так надо смотреть. Вот это совершенно другая, э-э, история. Вот это очень правильно. Апартаменты, сейчас очень много появляется сервисных апартаментов, э-э, где есть понятный вход, где есть понятная доходность. Вот кстати, это интересная история, потому что все эти апартаменты продаются, м-м, кстати, есть апартаменты, которые продаются именно с этой инвестиционной на на наплывом дополнительным, да, которые стоят там обычно 112-115, потому что там что-то там. Есть несколько в Москве сейчас таких проектов, и вот здесь важно очень сравнивать, смотреть. Ну, уж какой там большой плюс? Там есть способы сдачи в аренду котловые. Что котловые что это значит? Это, кстати, потрясающая штука.

В чём её плюсы? И, кстати, вот эти все апартаменты, они дают доходность намного больше, чем если вот прямо до сдачи, чем квартиры. Что здесь главная история? Все эти апартаменты в доме, они сдаются как там гостиница или ещё какой-то посуточный, например, да? Ну, гостиница это посуточная. У тебя там, допустим, 15 м. Ну, слушай, здесь можно купить 15 м, это как номер гостиничный, без проблем. А у тебя 15, ты можешь два купить или один, да? У кого-то там 40 м. И твои 15 это там, допустим, 1.000 м всего, да? Там 15 тысячных. И они все вместе сдаются управляющей компанией, и ты получаешь процент от общего дохода. То есть тебе не страшно, если твой апартамент простоит. Ты знаешь, что вот это сдастся, вот это сдастся, вот это сдастся. А они все эти отели подключают к системам всяким Яндекса, там и так далее, и так далее, и так далее, либо свои у них есть программы, и они сдаются. [откашливается] Это понятная, управляемая сдача в аренду, где вы можете не переживать за какое-то

колебание. Общая доходность может быть меньше, но гарантированная будет понятная. Вот это очень важно. И поэтому здесь тоже такой неплохой способ, да, который есть для того, чтобы выбрать такие себе апартаменты. Так а что делать-то, меня спросите? И что ты нам всё это рассказал? Дальше-то что нам делать? Конечно, расскажу. Мы же не просто так с вами сегодня собрались. Первый вариант, что? А рассматривать старты продаж только сравнивая с тем, что сейчас есть, что будет и сравнивая с конкурентами. Второе, да, обязательно всё сравнивать всё вместе. Если вы смотрите старт, посмотреть стоит, а что с высокой степенью готовности, с предсдачей.

И мы сейчас часто сталкиваемся, практически каждый день, где у нас квартира на старте стоит дороже, чем то, что уже практически сдаётся. Вот это самое важное. Вот такие надо смотреть. Семейная ипотека, гарантированное дешёвое финансирование, гарантированно брать, смотреть, рассматривать. 6% сейчас, чуть больше вырастет в октябре, но точно смотреть. Коммерческие помещения, вот это, кстати, очень хорошая история. У нас есть несколько коммерческих девелоперов с понятной моделью управления: MR Group, Stone, Forma из крупных. Там какие-то маленькие малыши есть, они будут управлять, давать там деньги или ты будешь давать сам, но они найдут тебе арендатора. Вот самое главное, мы здесь столкнулись с тем, мы работаем в одном из таких офисов от Стоуна. И мы столкнулись с чем? Ряд помещений сдались как пирожки и от инвесторов, а ряд стоят мёртвым грузом. И я пытался

анализировать, в чём дело, и я нашёл ответ. Неудачные планировки. То есть есть планировки, которые там, не знаю, 40 м. Что с ней делать? Кому нахрен нужна 40 м в бизнес-центре класса А? Что с ней делать? Непонятно. А вот, допустим, 140 - это совершенно другая история. Там может сидеть какая-то небольшая компания или там 300 м тоже супер. Или там 70 хотя бы, да, если там сделать нарезку кабинетов, у тебя будет там кабинет руководителя, парочку там команды, ещё какой-то это. Это уже нормально. Поэтому это очень важно, нужно сразу продумать, кто туда сядет, иначе вот и стоят пустые те, которые купили такие: "Блин, что делать? Что делать? Мы что взяли?" Вот что важно делать. Поэтому бизнес-центры вообще отлично, но только рассматривая и смотря глазами будущего, будущих компаний, которые будут арендовать. Только так, только так. Ну или перепродажа тоже нормально, но не завышая цену, что сейчас ты там купил за 600, будет

миллион. Бред собачий, не будет. Вот это надо проверять. Паркинги, кстати, можно тоже рассматривать, но это отдельная прямо история, где там остаётся их совсем немного, но я знаю, что некоторые сейчас паркинги, те, кто покупали на старте по 3 млн, они сейчас отдают по шесть, по семь, потому что они от А у тебя коэффициент 0,3, 0,4, 0,5. Это тоже можно, кстати, неплохая история, которую можно рассматривать. Поэтому какой вывод-то будет? Какой вывод будет, наверное, контринтуитивный и если общепризнанный говорить, вот кроме тех пунктов, которые я сказал, что базовая модель сломалась, инвестиция на старте больше не работает и инвестиция она становится в финале других типах да инвестирования других типах недвижимости в например в каких-то проектах которые кажутся на первый взгляд тебе не нравится, но это же не

тебе должно нравится, это нужно смотреть со стороны того кто будет покупать и его глазами смотреть, поэтому не верьте, что хочу сказать, не верьте в эти фейковые все рассказы про то где вам рассказывают, смотрите правильно, инвестиции существуют, конечно существуют, но нужно уже смотреть глубже, профессиональный и рынок недвижимости становится более профессиональным, ну а те кто говорят сейчас получил миллион рублей по 100 тысяч платишь и потом у тебя будет золото, не верьте никому и выбирайте правильно, доверяйте только тем кому вы доверяете, всем пока, с вами был Дружинин, новый выпуск через неделю на канале.