БЦ Норд Гейт | Почему дешёвый офис может оказаться плохой инвестицией?

Друзья, всем привет. Вечерний OPENCITY как всегда с вами, чтобы вы знали больше остальных, покупали свои квартиры по лучшим ценам. Кстати, сегодня квартиры, сегодня офисы, сегодня NordGate мы будем с вами обсуждать, бизнес-центр. Я расскажу вообще, почему мы про него сегодня говорим. По городу появились много плакатов, щитов, вернее. NordGate, новый архитектурный проект. Я подумал, что я немедленно хочу снять про него выпуск, обзор. Я расскажу тебе, Соф, почему.

[музыка]

У меня Gate ассоциируется с путешествиями, с самолётами, да? И ты как бы аэропорты там, всякие другие страны, города. И я подумал, что какое классное название. И я почему-то подумал сразу, что он где-то на Ленинградке.

Угу. А почему?

что нет. Ну, типа, Ленинградка, Шереметьево, как вот Северный порт, да? И Легенда Северного порта, его ещё называют Северные ворота, что-то такое. Северные ворота Москвы, что ты, когда приезжаешь с Ленинграда, с Ленинграда, по Ленинградскому шоссе, с Питера, то ты попадаешь туда. Вот, и здесь NordGate, Северные ворота. Я был уверен, что это ЖК, и мы даже не хотели сегодня снимать, да? Оказалось, что это не ЖК, это бизнес-центр. Две башни на Петровско-Разумовской, вот так вот они выглядят. Друзья, по всей сейчас информации с вами пройдём, у нас уже есть цены и можно, можно бронировать. Вот так вот он выглядит,

две башни у нас будет здесь. Тимирязевский район, у нас север. Две башни, 41, 28 этажей.

Евгений, у меня к тебе есть вопрос. Неочевидная локация. Что скажешь? Почему Пионер решил построить бизнес-центр в на Петровско-Разумовской?

А у тебя же, у тебя нет такого понятия неочевидная локация, да? Смотри, у тебя бизнес-локация должна просто сочетать два фактора. Первое это поток людей, которые могут туда приехать. Это либо общественный транспорт, либо авто, ну, вернее, и и обязательно да, должно быть.

А Петровско-Разумовская делается большое ТПУ, да, транспортно-пересадочный узел, в том числе дорога на Питер.

Да.

И поэтому Nord Gate. А поэтому Nord Gate, и оттуда можно будет уезжать до Питера за 2 часа.

Это, конечно, интересно.

кстати, через 2 года, в 2022 году уже открывают. Поэтому фактически, может быть, это бизнес-центр будет построен для тех, кто живёт в Питере. Да, петербуржец, ты куда? Я на работу в Москву. Хоп-хоп, 2 часа туда.

А эта локация сейчас используется просто как офис?

тебя что, от пригорода Лесное ехать сюда? Да? Что от Питера расстояние одинаковое. Кстати, есть цены. Есть первые цены. Кстати, что тоже хорошо, смотри, есть 800 машиномест. Это прямо нормальная цифра. Там будет общее количество офисов где-то 657. Понятно, что там у каждого там, не значит, что одно машиноместо на офис, но тем не менее, это на на 800 это немало, это нормально. Цены, давай, наверное, самое важное, да, самое важное цены,

которые у нас есть, это стартовая от 320 тысяч рублей за квадратный метр.

Ого.

320 тысяч рублей за квадратный метр.

А это бизнес-центр класса А?

А что такое класса А? Вот ты мне ответишь. Вот ты работаешь в бизнес-центре класса А. Вот я-то, знаешь, как как выяснилось, что я там последние все годы, я там, мы в OPENCITY работали в А-классе. И для меня вот А-класс это что-то норма. А что такое А-класс? Вот скажи мне.

А, Евгений, для меня это сложный вопрос, потому что я только в OPENCITY столкнулась с бизнес-центрами класса А, и, ну, мы работаем у нас в компании. И когда ты говоришь бизнес-центр класса А, ощущение, как будто ты оказываешься где-то в будущем. Ты приходишь в Digital пространство, у тебя здесь есть всё. Но на примере нашего, да, бизнес-центра, где мы сейчас сидим, немножко ситуация иная, да?

Необычный, да, бизнес-центр.

Обычный бизнес-центр, плюс это новостройка, да, то есть он в процессе заселения, там где-то

да, здесь важно, что это новостройка, что это такой же, как дом. У тебя постоянно ведутся ремонты, что-то там делается, коммерция не заехала, да?

Да, то есть наша и наша башня не до конца заселена, да? Насколько мы знаем, весь Stone Towers он распродан, но она не полностью заселена, да? А зато очень приятно наблюдать за соседней башней, где сидит полностью Магнит

Угу.

и там прямо кипит жизнь, там у них всё готово. Я не знаю, кто это делает Магнит себе сам или УК Stone им предоставляет всё это, но интересно наблюдать, да, там за нашей башней, за полностью заселённой

это вот, знаешь, это вот, когда у тебя целиковая башня заехала, один моноарендатор, вот она живёт классную свою жизнь, у неё всё хорошо, да, там и своё управление, вот этот Магнит. Это офис класса Прайм, как которые сдаются у тебя в одно лицо. И вот когда у тебя класс Прайм, у тебя нормальное управление, один да, управляющий и одна компания сидит. Конечно же, все свои правила. Здесь бизнес-центр класса Ты знаешь, класс А на Петровско-Разумовской это такая так себе история, на самом деле.

Потому что далеко от центра.

просто настолько сейчас у нас девелоперы всё пошлили, классы А стали делать там у МКАДа. Может быть, я смотрю слишком, давай так, не широко смотрю. В моём понимании класс А это всё-таки должно быть что-то в удобной локации. Ну, вот я, допустим, сейчас понял никогда об этом не задумывался, но вот я сейчас задумался о том, что у нас офис находится на Савёловской. Кстати, тоже очень полезно, друзья, вот для тех, кто выбирает офисы для сдачи в аренду, для перепродажи, для себя. Вот это, кстати, прямо классный кейс. Смотри, как я выбирал Stone Towers. У меня было, мне важно, чтобы у меня был транспортно-пересадочный узел. И машина, это трёшка, и метро БКЛ, МЦД. Но так как расположение не в центре, у нас люди некоторые с Калужской добираются больше часа. Это жесть. С

Калужской. А есть кто живёт на юге Москвы, добирается по полтора часа. Ну, у тебя, наверное, час, наверное. Да, у меня чуть поменьше, просто есть те, кто ещё дольше. И это жесть. Я был уверен, я был уверен, что у нас очень крутой офис для сотрудников. Я был уверен, я очень хотел, чтобы было удобно там максимум час.

Угу. Но всё таки получается, что более центральная локация создаёт больше возможностей приехать из разных точек Москвы.

А когда у тебя Петровско-Разумовская и север Москвы ещё дальше. Вот давай посмотрим по по карте, например, да? Вот у нас Петровско-Разумовская, Петровско-Разумовская. А вот здесь вот у нас находится Савёловская, да? Где вот мы сейчас находимся.

Угу.

И у нас получается Петровско-Разумовская ещё дальше, ещё севернее. Вот то есть вот она вот здесь вот. И получается те люди, которые поедут отсюда, это просто не добраться. То есть я вот сейчас смотрю Царицыно,

Да.

там Марьино, там Тополёва-Никулина. И вот отсюда вот ты просто не доберёшься. То есть ты должен понимать, что уровень твоих арендаторов, твоих инвесторов, он должен ограничиваться севером Москвы. То есть это важно понимать.

Угу.

Да, что бизнес-центр, причём бизнес-центр, знаешь, это такая история, которую очень нужно выбирать лучше, чем квартиру иногда, потому что это зачастую там ты проводишь очень много времени. И должно быть реально всем комфортно, да? И нужно создавать условия для того, чтобы сотрудникам было комфортно. И это не должны быть пустые слова.

Есть такой термин, я кстати забыл, у него есть специальное определение, когда у тебя офис является твоим дополнительным HR элементом, да? Который проявляется твоей HR культурой, в котором у тебя всё удобно. То есть ты можешь там посидеть, ты можешь там забрать посылку из Wildberries, ты можешь там посидеть в ресторане, ты можешь там в конце концов вечером в баре или в ресторане попить вина, пива с коллегами. Это нормально, и это тоже нужно учитывать. И когда у тебя всё это рядом есть, то это конечно супер. Возвращаясь к нему, ну там действительно транспортный пересадочный узел Петровско-Разумовская. Поэтому Сов, его основная аудитория будет не на Москву, а на вот эту часть Москвы. То есть север и в том числе Московская область, включая там Мытищи, Долгопрудный.

И как мы уже обсудили, возможно, это Петербург.

Возможно, это Питер, да? Которые будут приезжать 5/2, например, да? Кстати, много же людей, которые работают в Москве из Питера. Утром на Сапсане приезжают. Пять дней живут здесь и в пятницу вечером. Ну ты прикинь, ты в 6:00 вечера вышел из дома, ты 8:00 дома в Питере. Это же вообще как?

У нас что там пробок ты примерно столько же времени добираешься домой.

да. Поэтому здесь это, конечно, в этом плане это супер. Что ещё здесь э-э хотелось отметить мне про этот бизнес-центр, наверное, да? Э-э цена на текущий момент потрясающая. Э-э 320 там средняя, 350. Аналогичные проекты у других застройщиков, ну, у нас есть три, наверное, э-э главных лидера - это Stone, Forma и MR, которые выдают большие объёмы коммерции, э-э в таких местах цены уже выше.

Угу.

Поэтому точно я бы посмотрел, я бы подумал, выбрал лот. Мы столкнулись с тем, что половина э-э Стоуна не может найти арендаторов.

Угу.

Да, Stone Towers. Э-э с чем это связано? Мы выяснили, я просто каждый раз про это говорю, э-э это связано с тем, что помещение не находят своего арендатора.

Угу.

То есть у нас есть помещение там такой-то площади.

Угу.

И непонятно, что с ним делать, под кого оно. И поэтому здесь вот сейчас у нас появилось чёткое понимание, кому какие площади подходят, как будет расти, как будет сдаваться. Э-э здесь насколько, кстати, они ожидают э-э сдачу в среднем за квадратный метр? Они, наверное, тоже рассчитывают тысяч на 50 за квадратный метр? У нас условно сейчас э-э более центральные локации 65 тысяч за квадратный метр в год, да? Э-э что-то отдалённое считают 40, здесь должно быть 50. То есть, наверное, усреднённое будет 50-55. И исходя из этого, тут

окупаемость будет, ну, порядка семи, наверное, э-э семи-восьми лет, что вполне себе нормально.

То есть, он примерно попадает в те рамки э-э окупаемости, которые они есть, независимо от того, это Петровско-Разумовская или Савёловская.

Ну, Савёловская дороже, Петровско-Разумовская дешевле, но здесь всё очень здоровая цена сейчас.

Вход очень большой.

она прям здоровая, знаешь, потому что э-э ты, ну, ты не понимаешь, как э-э можно м-м там покупать, не знаю, там, допустим, сейчас за 500, при условии, что он будет расти до 800, а за сколько ты сдавать-то это будешь? Вот это очень важно всем тем, кто покупает сейчас, тем, кто рассматривают э-э БЦ, очень важно сейчас э-э огромный, знаешь, новый пласт появился э-э вот этой э-э тенденции покупки бизнес-центров, здесь очень важно всегда обращать внимание на то, а за сколько я буду сдавать и кому.

Вот если ты сейчас на это не посмотришь, то ты, конечно же, очень серьёзно проиграешь. И у нас есть там несколько, да, там наших знакомых инвесторов, которые купили помещение, они их уже там 4 месяца не сдаются.

Угу.

Два у нас таких есть.

А как лучше? Купить помещение и под заказ будущего арендатора сделать ремонт или купить помещение, сделать ремонт на свой вкус, как мы это видим, да, там как второй вариант?

Если ты будешь делать под арендатора, у тебя арендатор через год съедет.

Угу.

А ты учёл его вкусы, а его вкусы могут быть специфическими. Тебе похер должно быть на его вкусы. Ты должен учитывать тенденции, которые сейчас существуют в бизнесе, существуют вообще в дизайне коммерческих интерьеров. Ты делаешь суперсовременный офис вне времени, ну, который будет там лет 10 у тебя. Тебе просто всё равно. У тебя его будут сносить с руками и ногами.

Угу.

Понимаешь? Поэтому здесь точно не делать под арендатора.

Угу.

Это есть риски, что он уйдёт, а что-то дальше будешь делать. Проект находится на предбронировании сейчас. Так, ну, давай ещё пару фактов, да, что у нас есть два бизнес-центра, ещё раз, да, вот они находятся.

Виды, кстати, классные. И ты знаешь, чем всё-таки бизнес-центр хороши? Вот здесь вот чем в чём крутость? У тебя вокруг ничего нет. И у тебя будут просторные виды. А для бизнеса очень важно, чтобы у тебя был простор. Ну, либо в ну, в даль, либо у тебя высотки, либо простор. И здесь он будет соблюдён у тебя.

Но на мой взгляд, это также и минус, потому что отсутствие инфраструктуры.

Ну, в дорогах, да, то, что ты имеешь в виду, что он стоит весь.

Смотри, когда он успешно заедет и у тебя все первые этажи заедут, у тебя будет инфраструктура достаточно своей. Дальше ты прыгаешь там на хорду, на поезд или на метро, всё, ты в любой точке там, где тебе удобно. 41-28 этажей.

[фыркает]

Современный офисный стрит-ритейл. Понятно, паркинги крытые. Вот, кстати, крытый переход в виде полумесяца, который с А ещё смотри, МЦД-1 и МЦД-3,

да, тоже очень важно. То есть у тебя ещё две МЦД, которые ты тоже можешь планировать, э, и, э, смотреть.

А рассмотрел бы ты для OPENCITY здесь?

Потому что, это северная часть Москвы, так далеко?

А я же столкнулся с этим. Я понимаю сейчас, что я должен выбирать офис таким образом, чтобы я как можно более широкому, а, кругу лиц было удобно. Это не потому, что я такой хороший, а потому, что это более выгодным бизнес-решение.

Да.

То есть, понимаешь, у тебя как можно больше людей будет удобно к тебе приезжать, у тебя работать. И при прочих равных, офис между там, э, Петровско-Разумовской, то есть, ещё раз, это хорошо локально, то есть, это прямо, ну, там своя аудитория. Но если я возьму офис в какой-то более центральной точке, у меня будет просто больше аудитория, которая будет, э, приезжать.

Воронка, да, выше.

Воронка, да, воронка входа, она будет выше. Ты же берёшь офис-то ведь для для себя, для сотрудников, для команды, это это единственное, ради чего ты должен выбирать. Ты должен думать там, а будет ли у тебя свежий воздух, да, какая у тебя система кондиционирования там, она нормальная или нет, какая у тебя управляющая компания там, да?

Мне кажется, что офис для компании это как хороший автомобиль, да, там, для водителя. То есть, хороший офис это также показатель хорошей, классной, современной компании.

Кстати, очень интересную мысль ещё сказала, я не знаю, ты это имела в виду или нет, что ты имеешь в виду, что выбирая себе, э, автомобиль, э, для водителя, который будет ездить, ты должен смотреть, чтобы не только тебе было, да, там, удобно, но и водителю. Это, кстати, про коммерческий транспорт. Вот, если ты знаешь, э, почему какой-то долгий период, э, все выбирали там, например, а, я, конечно, не суперспециалист, э, в, э, грузовиках, но вот примерно я могу там поделиться какими-то, э, то есть, вот первые там машины, которые были какие-то там КАМАЗы, ещё что-то, да, они были такие, вот, ты сел просто как на банке, и пришли там Мерседесы, Скании и так далее. И они делали удобство для водителя. И водители шли работать туда,

где им давали Сканию или Mercedes. А КАМАЗы выбирали. Сейчас как бы всё нормально, они сделали там, у них и появились вот эти штуки для там отдыха там и так далее, удобно сидеть, там кондиционер и так далее. Поэтому офис-то должен исходить из того, не важно для какой цели ты берёшь, бизнес, не бизнес. Ты можешь сейчас взять а с точки зрения сдачи в аренду или перепродажи, но ты должен посчитать и посмотреть, да, а как дальше будет. Поэтому, друзья, вы всегда можете к нам обратиться, мы с удовольствием подскажем, посмотрим, посчитаем, сравним с аналогами, да. И у вас будет, конечно же, полное представление. Ещё и на опыте, наверное, не только бизнес-расчётов, но и на пользовательском опыте. Опыте. Сегодня как-то у меня что-то с- слова как-то складываются так прямо не идеально.

Э-э, небольшой такой э-э, подсветим инсайдерскую информацию. Сегодня понедельник, мы только раскачиваемся, все.

Нет, это понятно. Нет, у меня, кстати, понедельник прекрасное прямо настроение, я чувствую себя очень достаточно уверенность я чувствую, если так можно сказать. Ладно, давай это короткий выпуск, здесь не будем рассасывать. Как только у нас будет, друзья, больше информации, мы обязательно сделаем подборку данного офиса с другими, да, аналогами, сравним по ценам, у вас точно будет понимание. А всё, что сейчас есть, ну точно нужно понимать, цена нормальная, на выходе при такой цене можно получить окупаемость в обозримые сроки, главное качественно выбрать офис, продумать, какая компания туда сядет.

Э-э, я тут, знаешь, э-э, встречался с одним девелопером, я не буду говорить с кем, с коммерческим директором. У них есть один офис в районе где-то около МКАДа, у них там нарезки небольшие, там типа по 20, по 30 м. Я им говорю: "А для кого вы это делаете? Ну что за офис 20 м?" Он такой: "Да вот, мы там это". Я говорю: "Слушай, говорю, прямо говори мне". И вот мы с ним поговорили, он так и не смог меня убедить в том, что для кого этот офис. Ну помещение 20 м, это что такое, кому это нужно?

Сколько человек там поместится, два?

Я не понимаю. То есть, смотри, где работают успешно? Вот в Сити, во многих башнях есть даже, представляешь, я узнал, даже есть там какие-то большие офисы, их режут там типа на что-то даже 13, что ли, метров или даже на 12.

Это прямо о, это не кабинет?

Кабинеты.

Кабинеты. То есть, ты можешь себе, там, не знаю, ты фрилансер, ты ипэшник, ты просто как бы, тебе нужен кабинет поработать. Ты берёшь себе этот кабинет, но он у тебя там на пятидесятом этаже с видом на всю Москву и вся инфраструктура Сити. Это одна история. А куда тебе 20 м, э, там? И они говорят: "Ну, там могут сесть разные арендаторы, какие-то там, типа, салоны красоты, там". Я говорю: "Ты представляешь себе? У тебя как позиционируется бизнес-центр, а у тебя будут накаточки там наверху. Ну, это жесть. Как ты себе это можешь представить?"

Очень интересно. Это же всем нам интересно.

за бизнес-центр?

И кто этот девелопер?

Друзья, об этом в следующих выпусках. Не переключайтесь. Всем отличного дня, вечера, ночи, утра. Новый выпуск на канале уже завтра. И помните, мы вас любим. Пока.

[музыка]