Недвижимость в 2026: куда пойдут цены? 3 сценария рынка

Если ты прямо сейчас откроешь любой новостной сайт про недвижимость или какого-нибудь [музыка] блогера, ты обязательно увидишь два типа сообщений. Первый: цены рухнут. Всё пропало. Уезжай в деревню, сажай морковку и капусту. Второй: срочно беги покупать. Э вырастут, тебе надо это сделать. [музыка] Я не согласен ни с одним из этих решений, потому что все эти люди делают только для того, чтобы вы кликнули [музыка] на их видео, а их видео набрало просмотры. Честно расскажу, что же будет на самом деле в 2026 году. Друзья, дружное утро всем, всем отличного дня.

Поехали. [музыка] Чтобы поговорить о будущем, надо честно сказать, где мы находимся сейчас. Март 2026 года. Центробанк снижает ставку медленно. В середине двадцать пятого года она была 20%. Сейчас ставка 15,5%. Центробанк прямо говорит: "Снижаем". Осторожно, никакого автопилота, ручника по снижению нету. Что это значит для рынка? Вторичный рынок жилья стагнирует. Цена квадратного метра в Москве за двадцать пятый год выросла меньше чем на 1%. Ну, фактически статистическая погрешность. При этом рынок новостроек цена квадратного метра выросла более чем на 20%. Это абсолютно такие серьёзная разница, которая есть. При этом количество сделок в начале двадшетого года год к году упало очень серьёзно,

там на 40%, представляете? Произошло падение, но одновременно с падением что у нас происходит? У нас вымываются самые доступные квартиры. Самые дешёвые квартиры, они исчезают с рынка и фактически средняя цена растёт вверх. Поэтому повышение средней цены не всегда значит повышение реальной цены продажи. Это просто значит, что дешёвая закончилось. Представляете, как да, статистикой можно играть. Но есть но. Повышается реально себестоимость, повышается стоимость денег для застройщика. Кстати, по последним данным, стоимость проектного финансирования у застройщика составила 11%. А это данные Сбера. В среднем раньше застройщики брали проектно финансирование по 2%, сейчас 11%, и эти все деньги лежат в цене квартиры, которые вы покупаете. Я не люблю давать один прогноз. Это неправильно, это нечестно. Всегда рынок действует разнонаправленно.

Могут быть разных вариантов. Давайте посмотрим несколько сценариев. Сценарий первый, базовый, наиболее вероятный. Здесь будем опираться с вами на ставку Центробанка. И Центробанк снижает ставку медленно. Прогноз регулятора двадцать шестой год, коридор 1315%, то есть мы, может быть, увидим минимум это 13%. По итогам года ипотека становится реально привлекательной, когда она становится менее 12%. А это возможно, когда ключевая ставка будет 10%. А это произойдёт в следующем году по прогнозу Центробанка. Что это значит, друзья?

Спрос продолжает стагнировать, цены на жильё будут в лучшем случае топтаться на месте, а переоценённый и низколиквидные, а объекты будут постепенно ползти вниз. Скидки сохранятся, 5-6% они будут, реальные скидки. Не смотрим на счеты, которые мы видим по городу, 35-45%, это всё фейки. Реальные скидки 5-6%, 10%, но они реальные, они настоящие, до 10% реальные. Абсолютно цены. Мы видим сценарий второй оптимистичный. Ставка снижается до 9% к концу года ипотека уйдёт до 10%. Даже не 12. Деньги с депозитов, да, внимание, деньги с депозитов потекут недвижимость, потому что а у тебя депозиты станут под 6%, и людям это будет невыгодно. Рынок резко оживает, просто резко. При таком

сценарии годовой рост цены опять же составит 15%. То есть вроде бы всё хорошо, всё попёрли продажи, цена будет расти за счёт бешеного спроса. Третий сценарий пессимистичный, да, давайте его важно обсудить. Геополитика, новые внешние шоки, которые могут произойти, о которых мы даже с вами можем не догадываться. Сегодня ставка не снижается вообще. Рынок продолжает замирать. Новостройки, которые застройщики вывели по большим ценам, будут продаваться со скидками. кто-то будет продавать с косметическими скидками. В этом варианте действительно всё будет грустно. Но в этом варианте, если такой вариант произойдёт, у нас подключится правительство и создаст какие-то условия, как это было в двадцатом году во времена ковида и как это было в 2022 году в период начала СВО и полного фактически закрытия а внешнего контура, привлечения внешних денег в Россию.

Поэтому здесь тоже может быть мой личный взгляд. Я уверен, что будет базовый сценарий наиболеечный, где мы снизимся ставка до там 13%. Первое полугодие будет спокойно шатковалка. Сейчас у нас весна, летом будет немножко приторможение. И, конечно же, лето конце осень у нас пойдёт такое оживление перед Новым годом в ожидании уже двадцать седьмого года и низкой ставки. Что будет с разными сегментами? Давайте посмотрим, потому что недвижимость же это не только там новостройки. Вторичка. Стагнация продолжится. Продавцы, которые не торопятся, им нужно держать цену, они продолжат держать цену. Те, кому нужно срочно, дадут скидку. То есть разнонаправленные движения. Кто-то продаёт, кто кого-то падает. Для покупателей это отличное время. Можно торговаться, всегда есть реальный выбор.

И, конечно, можно никуда не спешить. Вот это очень важно. Новостройки. Рост продолжится до 15%, как мы с вами говорили, за счёт изменения структуры само предложения, ограниченного количества спроса, вывода меньших количества проектов, вымывание маленьких лотов, что тоже, да, и общая цена у тебя будет расти. Но каждый конкретный жилой комплекс может вести себя совершенно иначе и показывает разные результаты. Бизнес премиум сегмент покажет рост 18-19%, потому что тут свои законы. И как мы понимаем, э если одни бизнес покупатели вымываются, другие на их место приходят, и вот этот сегмент, он всегда так или иначе живёт, хотя прошлый месяц не показатель, всё год к году рухнуло на 40%, на 40% у него продажи в Москве. То есть тоже важно понимать. Главный вывод: массовое жильё стоит, хорошее, качественное растёт,

дешёвое вымывается, переценённая становится нормально. Когда покупать? Главный вопрос, который мне задают, нам задают, вот номер телефона, друзья, вы всегда можете позвонить нам, спросить про конкретный жилой комплекс, про условия, которые есть, про те программы, ипотеки, которые для вас могут быть одобрены. Я напоминаю, что OPENCITY - это цифровая платформа подбора подбора недвижимости. Все жилое комнаты собраны у нас в одном месте. Лучшее предложение всегда для вас с самыми сильными московскими экспертами. конечно же, для вас на основе всего массива данных, которые есть у нас, конечно же, всегда.

Поэтому звоните. Я скажу честно, что не существует идеального момента, и всегда при этом должна присутствовать логика. Если вы ждёте обвала 30-40%, он не произойдёт. Не произойдёт. Его не будет никогда, и вы его не дождётесь. И все, кто были жду нами, и они остаются жду нами до конца своих дней, поэтому это точно, ну, не про наш с вами прогноз и ожидания некорректные. Что можно получить? Можно получить хорошие условия для себя, да, уже как, кстати, часть покупателей начали забирать деньги с депозитов. Мы видим, что депозиты у нас упали там с 20 с лишним процентов до 12, да, там до 10 даже процентов впали депозиты. И самое важное, что как только ставка пойдёт резко вниз, конкуренция вернётся. И поэтому, если сейчас есть реальное потребное жилье, то точно стоит

сейчас посмотреть проекты. Застройщики торгуются, друзья. Торгуются у нас. Вот здесь есть отдельное видео по особым скидкам на ряд застройщиков. У нас для вас есть. Мы согласовали специально для вас особые, то есть это скидки, которые больше, чем у застройщика будут. Прямо вот уточняйте, звоните, проверяйте. Я лично с каждым застройщиком согласовал. Кодовые слова, промокоды. Нужно просто позвонить и назвать. Вы можете нам позвонить, мы скажем, вы позвоните застройщику, он вам даст эту спецскидку сверху ко всему. Да, имейте это в виду обязательно. Поэтому главное правило, друзья, главное правило покупать правильный объект. Правильный объект и инвестиция очень сложна сейчас. Очень сложно. Пожалуйста, не верьте всем тем, кто вам говорит, что там заработай там 10 млн, 20 млн, ложи два, у тебя будет плюс 10. Не верьте. Рынок не так работает. Всё сейчас более сложно, более неоднозначно. Поэтому, друзья, не

верьте, не верьте, пожалуйста, тому, что происходит и что вам говорят сразу. Поэтому это очень важно. Главный момент, покупайте только тогда, когда вам это нужно. И не верить тому, кто вас склоняет купить как можно быстрее. Друзья, ну что, а мой прогноз финальный. Если вы сейчас смотрите какой-то проект, думаете о покупке и не понимаете, стоит ли сейчас покупать, напишите нам, с удовольствием подскажем, расскажем, а разберём лично вашу ситуацию. Делаем это бесплатно. Все проекты в Москве лучшие эксперты, лучшие консультанты у нас с вами работают для вас. Да. И расскажем, какой сценарий на более для вас реалистичен и что стоит делать. Э, ну что, фиксируем, фиксируем прогноз. Ключевая ставка 15,5 медленно снижается. Прогноз ЦБ у нас 13%, мы ждём. Ипотека у нас будет интересная при 12% годовых когда она, да, уже на уровне

инфляции, это становится актуально. Вторичка очень мало растёт, по цене фактически не растёт. А новостройки на двадца шестой год, прогноз роста 15% по цене. А бизнес-премиум сегмент до 20% вырастет. И средний дисконт, который сейчас у нас есть, 5-6%, до 10 реальные есть. Все счеты, которые вы видите, 35-45% - это всё фейки. Реальный дисконт составляет до 10%. Друзья, ну что, идеального момента не существует, но всегда есть логика. Покупайте квартиры с умом и делайте, конечно, это правильно. Уплатите вам всегда в этом поможет. Всем дружное утро. Всем пока.

[музыка]